负债率超同行！母公司纠纷不断，世纪金源服务再次赴港IPO
周廷复
2021-08-02 21:42:13
今年7月，物管公司赴港上市潮迎来了新高峰。中骏商管、朗诗绿色、领悦服务、德信服务、融信服务等物管公司相继登陆港交所，半个月内便成功上市6家物管公司。
物管公司的大量上市，使得物业股的稀缺性消失，资本市场逐渐回归冷静，不少物业股开盘就迎来破发。在物管行业“退烧”的背景下，世纪金源服务成了2021年首个招股书失效的物业公司。
招股书失效仅过去6天后，7月26日晚间，世纪金源服务集团有限公司（以下简称“世纪金源服务”）在港交所第二次递交招股书。
每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，世纪金源服务过于依赖母公司，自身造血能力不足。同时，应收账款及资产负债率的攀升，母公司纠纷不断，亦对世纪金源服务的IPO构成不利影响。
公开资料显示，世纪金源服务前身为1992年成立的福州金源物业，最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理。截至2020年，其业务已覆盖全国50个城市。目前旗下运营“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务。
世纪金源服务的股权高度集中，虽然世纪金源服务主要围绕世纪金源集团所开发的大型地产项目提供物管服务，但在股权关系上，则是世纪金源集团创始人黄如论之子黄涛和黄世荧两兄弟合计持股92%。在IPO重组前，黄涛直接持有世纪生活6%股权，黄世荧持有4%，剩余90%股权由二人透过旗下公司间接持有。
据招股书数据，截至2021年4月30日，世纪金源服务在管项目为252个，较去年9月末新增29个，物业管理服务覆盖17个省份、直辖市和自治区的55个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。
从更新后的数据来看，2018-2020年和2021年4个月，世纪金源服务营收分别为9.22亿元、10.59亿元、12.89亿元和5.72亿元；对应期内利润分别为2.18亿元、1.8亿元、2.49亿元和1.12亿元。
值得一提的是，在物业管理服务收入中，源自母公司世纪金源集团的收入占比分别为97.6%、89.3%、83.2%和84.6%。
其中，世纪金源服务营收主要来自两方面，即物业管理服务与增值服务。在2021年4个月，来自物业管理服务与增值服务的收入占比分别为78.3%、21.7%。
物企依赖母公司虽是常事，但自2016年开始，世纪金源集团在房企销售规模榜的排名逐步跌出TOP200，母公司供血能力存隐忧。
业内人士表示，世纪金源集团近年来重点发力非地产行业，对地产版图支持力度减弱,世纪金源服务规模扩张或因此受到限制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉每日商业报道（www.bizvcw.com），从行业角度来讲，物业公司要发力的话，前两年依赖母公司这个问题不大，但是如果要持续的依赖，而没有一个战略扩张也是有问题的，这个很关键。所以某种程度上说，过度的依赖，没有寻求一些扩张，那么这个时候，它就不是一个独立的公司，也会有些压力。
应收账款风险及资产负债率攀升
管理规模方面，2018-2020年末和2021年4月30日，世纪金源服务总合约建筑面积分别约为5076万平方米、6833万平方米、7567万平方米和7788万平方米；在管总建筑面积分别约为4760万平方米、5870万平方米、6439万平方米和7019万平方米。
其中，在管物业类型包括住宅物业和非住宅物业。非住宅物业包括商业物业和写字楼以及公共建设物业（如工业园、学校和医院），作为物业管理服务的延伸，世纪金源也提供社区增值服务和非业主增值服务。
招股书显示，世纪金源服务的应收账款风险持续攀升。 2018-2020年和2021年4个月，世纪金源服务的贸易和其他应收账款分别为 1.19 亿元、1.66 亿元、2.18 亿元及 3.31 亿元。
值得注意的是，世纪金源服务的资产负债率处于行业较高水平位置。截至2018 年、2019 年和 2020 年末，世纪金源服务的资产负债率分别为 76.5%、68.4%、77%。而已上市的 49 家物管企业资产负债率平均值分别为 68.5%、61.9% 及 46.9%。
世纪金源服务还以“大盘模式+机器人”赢得资本市场关注。大盘模式是指世纪金源服务基本围绕世纪金源集团的物业，为其母公司超大地产项目提供配套的物业管理。“机器人”则是指，世纪金源服务旗下子公司收购长沙万为机器人25%股权，发展科技化物业，如保安机器人、养老机器人等。
但积极开展大盘模式的世纪金源服务，也因为项目过大，在管理能力相形见绌，如很多大盘都未成立业委会，使得其物业管理费收缴率逐年下降。
每日商业报道（www.bizvcw.com）就应收账款和负债率较高的情况致函世纪金源服务，截至发稿未收到回复。
此外，诉讼缠身亦对世纪金源服务的IPO构成不利影响。今年世纪金源服务首次递表不久后，母公司就因股权转让纠纷而遭起诉。3月18日，世纪金源连同北京侨联大厦、郭麟恭作为被告，被侨诺投资起诉，案由为股权转让纠纷。
据Wind数据显示，2020年世纪金源集团开庭公告多达161起，涉及案件主要是商品房预售合同纠纷。
声明：《每日商业报道》网登载此文出于传递更多信息之目的，文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
