上海时尚地标赴港IPO， 瑞安新天地模式恐难复制
谢冬冬
2021-09-24 10:21:01
瑞安房地产（00272，HK）主席罗康瑞曾说：“开发上海新天地这个项目的初衷，是想保留中共一大会址周边的历史环境氛围。”
如今的上海新天地，把繁华的淮海路与传统的石库门实现完美地融合过渡，成为了历史建筑承载当代文明的典型案例。
同时，在这座城市时尚地标，落地了包括TOM FORD、NARS、STUSSY、HARMAY话梅等多个品牌国内首店，首店云集带来了超高人气。2016年，上海新天地获得了福布斯“全球20大文化地标”的美称。
2012年瑞安房地产公布了子公司瑞安新天地的上市计划，9年后瑞安新天地终于正式进入IPO。9月13日晚间，瑞安新天地有限公司向港交所主板提交上市申请，根据莱坊的独立估值，其物业总值为531.35亿元。
每日商业报道（www.bizvcw.com）从招股书看到，目前，瑞安新天地以租金收入为主，过去三年的整体出租率均在九成以上。但公司业务聚焦于上海，“新天地模式”很难向其他城市复制粘贴。在2018年-2020年及2021年上半年，瑞安新天地的收入分别为23.93亿元、25.80亿元、23.58亿元和13.77亿元，相应的净利润分别为6.81亿元、5.84亿元、-2.63亿元和4.74亿元人民币，净资产负债比率分别为21.9%、22.3%、21.6%、19.8%。
2011年10月27日，作为瑞安房地产的附属公司，瑞安新天地在开曼岛注册成立。早在2012年5月时，瑞安就曾发布公告称，已就分拆新天地事宜向港交所提交建议；同年，罗康瑞的女儿罗宝瑜加入瑞安房地产，负责新天地的发展策略及项目定位。
2013年，瑞安房地产宣布公司与瑞安新天地分开营运，为两家独立公司。
2014年，战略投资者Brookfield为瑞安新天地注资7.5亿美元。此时，瑞安新天地IPO似已蓄势待发。
然而，2015年的业绩会上，罗康瑞突然叫停上市进程，理由是当时安排新天地上市不能充分反映其资产价值，“如果把这些收租物业上市，以目前的市场条件，不但可能拿不到市场价格，还要给一个比较大的资产折让。”
2018年末，瑞安以40.74亿港元从Brookfiled手中回购其持有的新天地已发行股份约21.894%，及本金额约为78万港元的未赎回永久后偿可换股证券。今年7月底，瑞安新天地再次传出分拆上市的消息，之后不过两个月，其招股书便正式递至港交所，行动极为迅速。
如今，房地产行业形势转变，三道红线、银行贷款集中度、两集中供地政策，都对房地产的融资造成较大压力；“轻资产战略”已是瑞安房地产的重头锚向，商业版块单独上市或将带来更多机遇。
瑞安房地产董事会认为，瑞安新天地的独立上市将提供一个可以实现和评估其商业物业及配套业务估值的独立平台。股权投资者能够投资一个主要位于上海的纯商业物业组合，从而释放瑞安新天地的商业物业组合的价值，进而为瑞安新天地的控股股东瑞安房地产创造价值。
上市重组前，本次上市主体由瑞安房地产的全资公司瑞安新天地持股100%；重组过程中，瑞安房地产将所持相关物业项目公司的权益间接转让至本次上市主体旗下。重组完成后，本次上市主体仍由瑞安新天地持股100%，且瑞安新天地仍为瑞安房地产全资公司。
现年73岁的罗康瑞，任瑞安新天地的董事会主席和非执行董事，还同时担任瑞安房地产及瑞安建业(00983，HK)的主席。39岁的罗宝瑜，任瑞安新天地的副主席兼执行董事，还担任瑞安房地产的执行董事、董事总经理。
华安证券曾在一份研报中表示，预计到2033年，我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米，对应总收入约2781亿元。和住宅物管相比，商管业务毛利润更高，加上位于核心商圈的商业物业较为稀缺，近年来的估值也不断走高，利好商管业务。
瑞安新天地分拆上市后，将在中国主要从事商业地产投资及持有，物业管理以及商业资产管理业务。瑞安房地产将13项已落成的商业投资物业资产组合划给了瑞安新天地，其中64.4%为零售，剩余的35.6%为办公物业，总建筑面积为200.52万平方米，大部分是位于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，包括虹桥天地、上海创智天地社区、南京国际金融中心、武汉天地社区的壹方南馆、壹方北馆，以及重庆天地社区的若干物业。
分项目看，物业投资是瑞安新天地的主要收入来源，2018年-2020年该业务分别实现收入18.26亿元、19.77亿元、18.36亿元，占比为76.3%、76.6%、77.9%。该业务又可进一步划分为租金收入和租赁相关收入两个部分，前述期内公司租金收入分别实现收入15.91亿元、17.24亿元、16.01亿元，占公司总收入比重的66.5%、66.8%、67.9%。
招股书显示，瑞安新天地物业投资业务下的租约一般为期12-36个月（就零售物业而言）及12-60个月（就办公物业而言），且通常需要缴纳三个月的租金作为保证金。同时，大部分零售商铺租约还包含一项租金条款，该条款规定租户每月收入的一定百分比计算营业额提成部分。
2018年-2020年及截至2021前六个月，瑞安新天地的零售和办公两大业态整体出租率，在各期末分别为91.2%、90.4%、91.3%及92.0%。
另外，在地区布局上，瑞安新天地表现出明显地“偏好”上海，前述13项物业中有7项均位于上海地区，分别占瑞安新天地同期投资物业组合总建筑面积的52.7%、总资产价值的71.9%。因此，其也在招股书中提示风险，称目前公司商业物业集中于上海，因而深受上海的市场状况所影响，投资物业地域集中会令公司承担较高的风险水平；但同时也表示公司将进一步扩充上海的业务。
易居房地产研究院研究总监严跃进指出：“瑞安新天地确实需要外拓。尤其是对全国各大省会城市，需要积极研究市场机会。如何在城市更新中介入，同时形成标杆性的商业地产项目，这个也很关键。”
但出了上海，“新天地”的招牌似乎并不好用，瑞安新天地在南京、武汉、佛山、重庆存在众多商业项目，出租率表现并不佳。其中，出租率最低的是南京国际金融中心，今年上半年零售、办公楼的出租率均不足70%，低于南京办公楼市场整体出租率。位于武汉的壹方南馆在今年上半年的出租率是86.1%；壹方北馆今年上半年的出租率是85.9%。重庆嘉陵中心的零售出租率由去年的84.4%降至今年上半年的79.9%。
此外2011年开业的佛山岭南天地在今年上半年零售物业出租率88.4%，录得近三年的最低数据，而今年7月份，瑞安房地产已经放弃对佛山岭南天地剩余两宗土地项目的开发，退回当地国土部门，并获得现金补偿26.53亿元。
过去，瑞安房地产多以旧城改造和城市更新为主。但罗康瑞曾表示：“旧城改造项目非常难做，单是动迁时间就花上好几年，而且需投入庞大资金，令集团资金成本大增。”更为困扰的是通过投入巨资进行大规模旧城改造，再打造城市中心时尚商业中心的模式，似乎再难复制上海新天地的成功。
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