进击中的金科股份：高负债狂奔，难掩运管漏洞
随着国内疫情防控形势好转，房地产市场回暖，房企实现平稳发展，销售业绩已接近去年同期水平。
日前，金科股份（000656.SZ）公布的8月份销售情况，结合半年报的数据看，增长依然在持续。同时，金科股份公告了控股股东因经营需要选择质押金科股份2260万股股权，至此，金科控股质押股份占其所持股份的71.43%。
《商讯·公司金融》了解到，房企高负债风险依然是监管部门关注的重点，特别是在疫情管控之后的特殊时期。金科股份上半年净利润的高速增长，也难掩负债高企、担保惊人的财务风险。而在进击全国市场的战略下，各地房产项目质量与安全问题不容小觑。
上半年净利同比增40%
日前，金科股份公布的8月份销售情况显示，2020 年8月，实现销售金额约191亿元，房地产销售面积约180万平方米。1-8月，公司及所投资的公司实现销售金额约1239亿元，房地产销售面积约1201万平方米。
华创证券认为，这是金科股份首次公布月度销售额。今年1-8月，金科股份全年销售目标完成率达 56%，全年业绩完成更具弹性。2016 年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，目前公司正值业绩释放期，给予强烈推荐。
从8月27日，金科股份发布了2020 半年报中看到，上半年金科股份实现营业收入303.06亿元，同比增长16%，其中房地产销售281.92亿元，生活服务13.69亿元，新能源2.9亿元;实现净利润42.59亿元，同比增长34%，归属于上市公司股东的净利润36.15亿元，同比增长40%。
全国化布局方面，金科股份推出系列营销措施，整合线上营销平台，实现疫情后的销售突破，签约销售金额达868亿元，同比增长6.6%;房地产销售面积超860万平方米，同比增长2.5%;实现房地产销售回款846亿元，回款率高达97%。从区域来看，华东销售金额占比为43%、重庆19%、西南（不含重庆）12%、华中10%和华南8%。
一直以省一级的区域进行深耕，通过聚焦各个项目，强化轮动投资。报告期内，金科股份新增土地87宗，土地购置金额达到546亿元，计容建筑面积1370万平方米。可售面积超过7400万平方米，其中，大本营重庆占比降至25%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为25%、16%、17%、8%和4%。
同时，金科股份的存货再次增长。截至6月末，金科股份的存货为2338.84亿元，占总资产的64%，半年内存货新增196.44亿元。
相对应的是，截至6月末，金科股份资产总额达3672亿元，较上年末增长14%；负债总额为3081.95亿元，同比增长14%；资产负债率达到84%，净负债率125%。
“三道红线”
《商讯·公司金融》注意到，近日，有消息传出监管部门为控制房地产企业有息债务增长，对房企设置的“三道红线”。红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二：净负债率大于100%；红线三：现金短债比小于1.0倍。
对比“三道红线”，金科股份全部踩雷。从剔除预收款后的资产负债率来看，截止6月末，金科股份剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1687.74亿元，剔除预收账款后的资产负债率达到74%，超红线4个多百分点。
从净负债率来看，截止6月末，金科股份长短期有息债务规模合计1103.46亿元，股东权益为590.47亿元，净负债率达到125%。超红线二25个百分点。
从现金短债比来看，截止6月末，金科股份现金及现金等价物余额为356.79亿元，而公司短期债务达到363.27亿元，现金短债比仅0.98倍，未能满足红线三要求。存在一定的短期偿债压力。
值得关注的是，金科股份的担保数额依然惊人。半年报显示，截止6月末，金科股份及子公司已审批的对外担保额度为227.59亿元，实际对外担保额度为131.58亿元；金科股份已审批的对子公司担保额度为531.67亿元，实际担保额度为296.80亿元；子公司对子公司（包括子公司对金科地产的担保）的已审批的担保额度为641.27亿元，实际担保额度为505.54亿元。合计金科股份已审批的担保总额为1400.52亿元，实际担保额度为933.92亿元，占金科股份净资产的315.54%。
运营管理问题屡现
尽管金科股份今年逆市增长不俗，但各地项目中出现的问题仍然不少。日前，金科股份大本营重庆南岸区金科联发东悦府项目质量问题引发各大媒体平台广泛关注。
今年7月，金科联发东悦府项目，因为地基沉降，多栋楼房底部至顶部出现不同裂缝，遭遇业主集体维权。其实早在3月份，重庆经开区建管局就发现了问题，并下达了整改通知，开发商也随即停工。
上述检测结果显示，“楼栋基础处于持续下沉状态，沉降未达到稳定状态，房屋出现结构裂缝及部分指标超规范要求”。7月底，重庆经开区建管局发布消息，项目洋房地基出现沉降，将返工重建。将被拆除的洋房共计10栋，包括一期的5栋、二期3栋、三期2栋。
同时，《商讯·公司金融》发现，东悦府项目并不是金科股份的个案，其国内其它项目也曾被曝存质量、安全问题。
今年7月份，据界面新闻报道称，金科股份重点打造的标杆项目—博翠粼湖，遭遇业主维权，业主向媒体报道和人民网地方留言版块的投诉，成都双流金科领地博翠粼湖存在交付延期、虚假宣传、货不对板、质量等问题问题。
1月19日，据四川法治研究网报道，四川南充金科集美天宸小区的业主们聚集到金科集美天宸小区进行维权，金科集美天宸小区在施工中途未告知业主而变更设计，将过道原定的瓷砖更换为易燃的硅酸钙板；两梯六户的迷你电梯在高峰期不能满足需求；房屋性质发生改变，由住宅变成了住宅公寓，且在售房时并未告知购房人；虚假宣传与高价低配等问题。
2019年12月，有媒体爆料，有业主购买的淄博金科·集美郡房子，产权由70年“缩水”到55年。涉事业主表示，2019年7月份自己查看合同发现房屋使用期限是从2004年到2074年，细算一下房子只剩55年的产权。购买房子时，销售员并没有和他说这个情况。遇到这种情况的淄博金科·集美郡业主大约有50多户。
2019年8月底，人民日报数字河南报道，由中国建筑第二工程局承建郑州天籁花园(又称:金科·天籁城，位于郑州中牟县)项目一期A标段工程项目被群众举报使用假冒钢筋，冒充河南济源钢铁(集团)有限公司产品。
2019年8月，金科位于四川成都市清白江区的金科博翠天宸项目被疑存在虚假宣传、精装修成本“造假”等问题，遭到400多位业主投诉维权。
另外，值得注意的是，金科股份旗下项目还因为安全事故等原因被监管部门多次点名。
2020年7月底，长沙市建设工程质量安全监督站官网曝光项目栏目发布的金科集美天辰项目施工单位涉安全违规。
2019年7月1日，金科股份下属的重庆骏泽房地产开发有限公司在重庆市万州区开发博翠江岸小区一地下车库发生坍塌事故，死亡1人。
2019年5月24日，重庆金科汇茂房地产开发有限公司因广告宣传图违背广告真实、清楚、明确的一般准则，被重庆市北碚区市场监督管理局下达行政处罚决定书，罚款1.5万元。
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