龙湖集团急速扩张背后： 产品瑕疵、安全事故一样不少
5月，房地产市场持续复苏，疫情影响逐渐减弱，但对于房企而言，整体的去化压力仍然较大。特别是销售承压，出于对现金流安全的考虑，“促销售、抓回款”仍是房企今年年内的重要目标。
《商讯·公司金融》发现，以“稳健”著称的龙湖集团（00960.HK），虽2020年前5个月销售业绩良好，但2019年不仅规模增速放缓，盈利能力下滑。
尽管如此，随着规模的扩张，近年来，龙湖集团楼盘频繁被曝存质量问题，引发业主维权，在消费者眼中龙湖似乎成了“维权”的代名词。
业绩增速放缓
3月24日，龙湖集团(HK.00960)公布其2019年财报。
财报显示，2019年，龙湖集团的营业额为1510.3亿元，同比增长30.4%;归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。全年实现合约销售额2425亿元，同比增长20.9%；实现销售总建筑面积1424万平方米，同比增长15.2%；销售单价为17032元/平方米，同比增长4.9%。
虽然2019年，龙湖营收虽然依旧保持着20%以上的增长速度，但相比较下其盈利能力增速、净利润率却处于下滑状态。
数据显示，2018年，龙湖集团的营业收入为1158.0亿元，同比增长60.7%，归属于股东的净利润为162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润为128.5亿元，同比增长31.5%，增速分别高出2019年30.3个百分点及10.5个百分点。净利润率为18.1%，同样较2019年的17.6%高出0.5个百分点。
2017年，龙湖集团的营业收入为720.8亿元，同比增长31.5%，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润为97.7亿元，同比增长25.9%，增速分别高出2019年1.1个百分点及4.9个百分点。同期，其净利润率为18.3%，较2019年的17.6%高出0.7个百分点。
另外，《商讯·公司金融》发现，龙湖集团已不复当年巅峰。根据克而瑞研究中心发布的数据显示，龙湖在全国房地产行业规模排名上，2017年以近乎翻倍的增长，直接从第15位上升至第8位。2018年，继续突破二千亿的龙湖，继续处于top10之中，位列第10位。2019年，龙湖地产排名下降至第11名，跌出前十。2017年至2019年，龙湖集团的合同销售额增速分别为75.9%、28.5%和20.9%。
值得一提的是，龙湖集团在销售增速放缓的情况下扩张趋势未减，酷爱发行长债的龙湖集团，其净负债率却相对较低。
数据显示，2016年、2018年，龙湖均发行过10年期长债，利率分别为3.75%和4.5%；2018年发行的四笔公司债期限全部为5年。
2019年，龙湖集团发债总额约102.1亿元。其中，包括42亿元公司债和8.5亿美元优先票据，平均利率4.24%，平均期限6.8年。2019年，龙湖发行的公司债及海外债期限锁定在5-10年之间，两笔5年期，两笔7年期，及一笔10年期。截止2020年1月，龙湖集团已经用完15亿美元的债券发行额度。
但令人难以理解的是，大量发行长债的虽龙湖集团资产负债率在逐年上升，但其净负债率却始终保持低位。甚至，整体走低，由2015年的54.6%降至2019年的51%。
产品质量堪忧
《商讯·公司金融》注意到，龙湖集团在疯狂扩张中创造的靓丽业绩却与消费者的指责、投诉形成了鲜明的反差。龙湖集团投资开发的多个商品房项目涉及质量、虚假宣传、欺诈消费者等问题。如重庆渝北区中央公园龙湖景粼玖序、龙湖紫云台千山阅小区、重庆龙湖昱湖壹号项目、成都龙湖三千庭项目、北京龙湖长城源著项目、杭州龙湖·香醍溪岸、济南龙湖·春江郦城、青岛龙湖·九里晴川等。
2012年，重庆龙湖多楼盘遭大规模维权。重庆龙湖昱湖壹号项目被投诉乱象丛生，在宣传时与实际接房有诸多猫腻和出入,主要为配套、装修。
2013年，杭州龙湖·香醍溪岸被投诉涉嫌虚假宣传。
2017年，济南龙湖·春江郦城被投诉涉虚假宣传绿化，欺诈销售。收房不到两月出现大面积漏水，漏水又导致电线漏电短路、电梯停运。
2018年，青岛龙湖·九里晴川被投诉涉哄抬房价。而且，购房时合同约定每平米2500元的装修款，最后却是毛坯交付。
2019年以来，事关龙湖集团的维权事件更是频繁发生。
龙湖集团的本土项目重庆龙湖景粼玖序被维权，其中一封《致全体重庆龙湖景粼玖序业主觉醒书》，控诉重庆龙湖景粼玖序项目：虚假宣传、隐瞒销售、严重减配等现象。以高品质而获得重庆业主芳心的龙湖，被景粼玖序维权业主描述为：粗制滥造、毫无用心。
2019年7月，曾一度成为北京楼市上网红盘的长城源著，在7月的几场大雨过后，随处可见的维修标识，让龙湖长城源著项目的“脆弱”暴露无遗。因此，龙湖地产也被戏称为——长城脚下的罪人。
2019年9月，长江商报记者实地探访龙湖集团长沙楼盘，被指以高规格“样板房”蒙骗500业主。
业主表示，当初买龙湖的房子，就是看中了龙湖所宣称的品质，结果却令他们失望：“特别是精装修房在交付时，感觉是高价买了‘低配版’”。
事实上，各地龙湖业主拉横幅维权已成常态，当年龙湖集团的金字招牌已黯然失色。
值得一说的是，2019年龙湖中期业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军被一名从长沙赶来的龙湖业主冲上前台激动而哽咽地讲述龙湖长沙业主艰难维权的过程，指着吴亚军质问道：“我想问一下吴女士，您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词？龙湖在长沙的楼盘都在维权……”对此，吴亚军现场未作任何回应，随即匆匆离开。
事后，龙湖集团在简短回应中承认“存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象，让业主产生了不好感受，对此公司具有不可推卸的责任”。
《商讯·公司金融》梳理发现，龙湖盈利能力增速放缓，或与其近年来在维权项目上“消耗”有很大关系。龙湖集团大多数被维权项目集中在2018年、2019年，而商品房预售合同的签订时间则集中在2016年至2017年，这一时间段恰恰正是龙湖集团加速周转的关键时期。
《商讯·公司金融》就其维权事件频发等问题，函至龙湖集团，但截止发稿前，未得到任何回复。
再发安全事故
2020年3月13日中午12时左右,镇海区骆驼街道汶骆路南侧、东河港路西侧的东西盛ZH08-05-01地块项目,在塔吊拆除作业时,发生事故,造成三人死亡、一人受伤。
该项目建设单位为宁波龙禧房地产发展有限公司,施工单位为中天建设集团有限公司,起重机械安拆单位为宁波市科技园区华信设备租赁有限公司,监理单位为浙江方正建设监理咨询有限公司。
事故发生后，ZH08-05-01地块项目,实施停工整顿。据调查，ZH08-05-01地块为龙湖集团与首开股份联合开发的春江郦城项目
事故发生后，首开股份对《商讯·公司金融》表示，本次事故发生在塔吊拆除过程中。经查，本项目与施工单位相关安全人员职责落实到位，交底工作全面完善，施工单位与宁波市科技园区华信设备租赁有限公司安全责任落实到位，相关记录完整，该公司具备相关业务资质，施工作业人员均为特种作业人员持证上岗。事故发生后，项目方立即开展了对受伤人员的救治，并及时通报了有关单位。当地建设局、应急管理局当日下午即在现场开始了调查工作，各有关单位和负责人均给予了全面的配合。目前项目已经停工，事故具体原因正在分析，遇难者及受伤者家属的善后工作正在进行中。事故的原因，责任方及所应接受的处罚，需等待政府有关部门的认定。
龙湖集团浙江宁波的工作人员告诉《商讯·公司金融》，目前事故原因，政府调查还没有给到结果报告，暂无法回复。
《商讯·公司金融》发现，近年来，龙湖集团安全事故多发。
2019年9月9日,蜀郡业主群爆料,蜀郡小区111栋2单元电梯直接砸到负一楼,门都砸烂,甚至工程部来了人,也被吓到。而且有业主称高层电梯今年内多次出现问题。
龙湖集团对此事回复称,蜀郡111栋2单元电梯运行故障导致停梯,并非坠落,没有困人。物业人员发现后第一时间通知电梯维保单位检修,电梯本身无安全隐患,恢复后即正常运行。
住建部2018年12月17日发布的信息显示，江苏省南京市江宁区NO.2015G23地块项目工程，发生高处坠落事故，死亡1人，该地块的在建工程项目正是龙湖春江郦城。
而早在2018年1月14日，龙湖春江郦城在建项目的工地就曾发生大面积塌陷，造成工地受到破坏，附近居民区住户也遭到损失，房屋出现不同程度的裂痕。
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