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土地投资偏弱，万碧整合物业租售业务（1月）

和讯名家

2021-02-07 16:00:39

文／克而瑞研究中心

内容提要>>>

? 热点城市销售积极，单月业绩同比增长

? 开年投资偏弱，央企率先发力

? 1月房企新增融资额环比上升18.6%

? 围绕新年主题营销，出行优惠券鼓励到访售楼处

? 周达当选金科集团董事长，梁志诚接任新城控股(601155,股吧)总裁

? 物管向智慧产品服务靠拢，三家房企整合物业租售业务

合约销售

热点城市销售积极

单月业绩同比增长

核心观点

2021年1月，TOP100房企实现销售操盘金额8705.3亿元，单月业绩规模较去年同期大幅上升70.7%，较2019年同期增长50.3%。1月份百强房企销售数据强势反弹，既有去年同期因春节假期和疫情出现导致的基数偏低的原因，也有热点城市市场持续回暖带来的行业成交升温的缘故。

从企业表现来看，40家典型上市房企中，38家企业单月业绩同比增长。具体来看，本月绿城、越秀、美的、中南、禹洲、雅居乐、华润、招商和佳兆业单月业绩同比增长超过100%。大部分房企在传统淡季的销售表现整体较好，主要是因为一线与强二线城市房价出现明显的上涨势头，购房需求快速释放，近期在这些城市有项目开盘的房企因此受益。

我们认为，2021年是房地产政策环境继续趋紧的一年，房企资金压力加大。房企需要加强现金流的管理与预警，在收入端通过多种措施加速去化、甚至以价换量，在支出端量入为出，调整拿地力度，才能有效缓解资金压力。此外，房企还需要据市场变化、城市周期调整供货结构与推盘节奏，才能更好的应对市场的不确定性，实现促去化、抓回款的重要目标。

企业拿地

开年投资偏弱

央企率先发力

核心观点

2021年开年首月，30家监测房企土地投资处于低位，新增土地成交建面、总价相比2020年平均都有明显的收窄，受投资结构等影响，平均楼板价高达6534元/平方米。三道红线影响仍大，叠加持续推出的楼市调控政策，1月房企拿地相对谨慎。本月30家典型房企新增土储总建面为1826万平方米，新增土地成交总价为1193亿元，相比2020年月均的4648万平方米和2439亿元有明显收窄；平均成交楼板价6534元/平方米，与2020年月均相比提升了25%，主要是由于杭州等二线城市土地成交量较大带来的结构性上涨。

资金相对宽裕的央企存在优势，投资表现相对突出。开年首月，保利、中海、招商、华润等一众央企当月投资金额均超出50亿元，表现相对突出，居于监测房企前列。在三道红线的强管控之下，头部的央企凭借贯穿周期的资金优势，仍然维持着一定的纳储力度，而部分负债承压的企业在投资方面有明显收窄。

投资力度分化仍在继续，房企回归一二线趋势不变。整体来看，一二线仍是房企纳储的重点，本月30家监测房企土地成交结构中一二线城市占比达到50%，杭州更是位居监测房企拿地建筑面积首位。区域上本月分布较为均匀，长三角及中西部地区建筑面积占比略高，主要是杭州、西宁、南京、成都等城市土地成交规模较大。三四线城市方面本月邯郸、六安、宜宾、金华等城市土地成交建面居前。

企业融资

1月房企新增融资额环比上升18.6%

核心观点

融资总量：2021年1月100家典型房企的融资总量为1369.54亿元，环比上升18.6%，同比下降26.1%。其中，境内债权融资487.90亿元，环比下降1.9%，同比下降10.9%；境外债权融资835.07亿元，环比上升133.5%，同比下降24.5%。主要由于三条红线下房企融资环境收紧，房企境内外融资均实现同比下降，此外，值得注意的是，由于房企境外债面临到期潮，叠加近期美元贬值，全球流动性进一步宽松，以及年初机构额度宽松等多重因素下，房企积极进行境外融资，环比有较大幅度的上升。

融资成本：2021年截至1月100家典型房企新增债券类1融资成本6.08%，较2020年上升0.01个百分点，其中境外债券融资成本达6.52%，下降1.26个百分点，主要由于低利率发行数额较大的债券从而导致结构性下降，如碧桂园发行了12亿美元债，发行利率在3%左右；境内债券融资成本4.77%，上升0.36个百分点。

企业表现：本月融资总量最高的企业为融创中国，融资总量86.88亿元，主要为本月融创发行了一笔15.8亿元的公司债，以及两笔合计11亿美元的境外优先票据。从企业梯队来看，2021年1月TOP10房企融资平均额30.7亿元最大，但融资总额同比下降56.34%，下降幅度最大，此外，TOP51+房企融资额实现同比上涨。成本来看，TOP51+梯队的房企融资成本上升1.10个百分点至7.34%，上升幅度最大，而TOP10的融资成本降幅最大，下降1.34个百分点。

营销策略

围绕新年主题营销

出行优惠券鼓励到访售楼处

核心观点

1月以来，由于房企已经完成上年业绩冲刺，整体营销较为平稳，除了恒大推出新年优惠83折之外，总体折扣力度较为有限，多在95折以上，其他较大折扣多通过特价房等形式出现。

营销活动方面，本月活动多围绕新年主题，主要分为两大类。第一类“春节主题性”营销活动，这些主要以集团层面统筹，如富力“犇犇安家”、美的置业“和美过大年”等。第二类，“返乡置业”活动，本月金科全国300多楼盘、超10000套房源参与，除此之外多以项目层面进行。

营销手段方面，由于线上线下一体化营销常态化，恒大、富力和金地等房企通过自有小程序发放优惠券、给予购房推荐优惠等。美的置业更是升级购房平台阵营，上线美的置业云APP，增加互动便利性。更值得一提的是，本月返乡置业营销活动中出现通过凭返乡车票领取购房券、礼品等方式吸引返乡客户，短距离交通出行也专门设置小程序免费呼叫滴滴或公众号领取出行优惠券鼓励到访售楼处。

2020年，小程序、APP等线上营销方式逐渐被大众熟知，加上“就地过年”人员的增加和疫情防控导致的人员流动减少，预计春节期间将有不少营销活动通过线上端完成，如VR带看，直播卖房等，线上营销将会进一步发展。从春节期间营销活动来看，目前已经了解到恒大从2月1号起开展网上购房周年优惠75折，随着春节到来我们相信未来将有更多房企加入其中。

人事变动

周达当选金科集团董事长

梁志诚接任新城控股总裁

核心观点

2021年首月，高管人事变动消息频繁，超30位房企高管离职，平均每天2人职务变动。108家监测企业的人事变动频率及变动数量同比持平，环比略有回落，坊间仍有部分房企人事变动消息，但企业尚未公告。

1月29日，金科集团2021年第二次临时股东大会于重庆市地勘大厦会议室举行，周达当选公司董事长，原董事长蒋思海任公司名誉董事长。新上任的金科董事长周达，生于1981年，即将40岁，2007年加入金科，在金科任职近15年。周达此前担任金科重庆区域总。

1月8日，新城控股集团股份有限公司公告称，公司董事会于近日收到公司董事长兼总裁王晓松提交的书面辞职报告。王晓松因工作变动，申请辞去公司总裁职务，自送达公司董事会之日起生效。王晓松辞去总裁职务后，仍将继续担任公司董事长及相关专门委员会职务。新城控股董事兼联席总裁梁志诚将接任公司总裁一职。

战略动态

物管向智慧产品服务靠拢

三家房企整合物业租售业务

核心观点

本月房企多元化业务主要集中在物业管理板块，此外房企还涉足物业租赁、酒店、金融板块，在数字化方面也有所探索。酒店方面，远洋与万豪酒店签署管理合同，AC欧轩酒店将进驻武汉远洋里7A地块，另外还推进了5号地块奢华五星级酒店项目；碧桂园与泰国美诺酒店达成战略关系，未来将展开全面合作。数字化方面，继20年12月与华为签约后，中海地产在本月与科大讯飞(002230,股吧)签约，拟打造“小海同学”全新语音终端。金融方面，绿地集团董事长在业绩交流会上表示，旗下金融板块绿地数科预计在三年内上市。

两家物企递交招股书，物业管理向智慧城市、智慧社区等产品服务靠拢。1月25日，朗诗绿色生活服务向港交所递交招股书，3天后中骏商管智慧服务也递交了招股书。这两家物企的规模尚且偏小，截至2020年9月30日，物业管理服务总合约建筑面积分别为2310万平方米和3040万平方米。万物云、海伦堡物业分别与湖北联投和海康威视(002415,股吧)合作，前者希望打造智慧城市新标杆，后者拟共同规划智慧社区、园区、楼宇等产品和服务。日前，住房和城乡建设部、工信部等印发《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据等技术，提升物业智慧管理服务水平，预计未来物企与科技的结合会更加深刻。

龙湖、万科、碧桂园接连推出涉及房屋租售业务的新品牌。1月26日，龙湖官宣新品牌“塘鹅”，开启房屋租售、房屋装修两大主航道业务，这两大业务均由原先的智慧服务业务线孵化而来；同日，万科把万物云内二手房经纪业务“朴邻”与房屋租赁业务“为家”两个品牌融合升级为“朴邻租房”；1月29日，碧桂园服务则升级旗下房屋经纪机构为“有瓦”，提供房屋租赁、房屋转让等服务。包括恒大房车宝在内，目前头部房企中已有4家进攻中介行业，更新旗下房屋租售业务线。我们认为，该项业务能拓宽获客渠道，有利于实现自身租赁销售业务的闭环。

本文摘自《2021年1月中国房地产企业简报》

排版丨太阳

本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：冉笑宇）

本文来源：每日商业报道文章作者：和讯名家

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