升级调控都压不住房价？这个城市我真的劝你不要入场！
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如今的深圳和东莞，就是一对步调一致的CP。
看看这段时间深圳和东莞都做了啥？
去年深圳715新政之后，东莞紧随其后出台725政策；
之前深圳去长沙学习、东莞后来也去长沙学习。
年前深圳发布二手指导价进行调控，半个月之后，东莞跟进出台调控新政，堵上假离婚、二套首付比例增加
深圳走的每一步，背后总会有一个城市亦步亦趋地跟随，不离不弃！
但是，动作虽然都做了，但效果未必就一样。
最近这一轮调控，深圳用二手房指导价让整个二手市场迅速降温，
而东莞在调控加严之后，楼市有没有什么波动？
新政不到一周，我们就去了东莞。
考察了一下最能直观表现东莞市场状况的二手房市场。
东莞调控收紧，相信在很多人的预料之中。
因为过去一年，整个东莞的房价跟坐了火箭一样，上涨实在太快了。
即便是最严调控725限购政策出来之后，也没有刹住房价的车。
今年年初根据《2020年316个城市房价排行榜》的数据显示，东莞2020年二手房均价同比上涨47.11％，高居全国第1。
数据来源：证券时报数据宝
而在全市普涨的状态下，其中上涨幅度非常大的主要有三个片区：
城区片区、松山湖片区、滨海片区
根据乐有家的数据，这三个区上一年的上涨幅度都达到了20%以上。
按理说，调控政策一出来，这些上涨幅度夸张的热点片区应该最敏感，短期内应该有一个小打击。
但跑了这几个最热片区之后，它们给我的感觉却是一切照旧……
先说滨海片区。
在考察中我去了片区内房价最高的长安。
一到中介店，一条横幅吸引了我的目光。
上书:坚决打击严惩哄抬房价，扰乱市场秩序的行为。
紧跟调控，看起来很有觉悟。
但作为滨海片区中唯一临深的镇区，去年GDP全东莞第一的长安（松山湖这个bug不纳入统计），实在很难低调。
长安当下的二手房，单价3万/㎡是常态，甚至不少小区单价都已经过了4万/㎡。
而仅仅在一年前，这里的均价还只有2万多。
上一年在长安涨幅达到40.98%的小区万科金色悦府，就是一个典型。
万科金色悦府小区门外
2019年底，小区里买一套三房可能只需要250-290万，但到了我看的时候，一套95平米、实用率只有80%的三房，就要450万，相比去年的房源涨了100多万。
新政出来之后，对市场热度的影响也不大。
当地中介向我透露，前几天万科金色悦府附近小区有一套房源因为业主急着卖，价格标得比较低，一天之内就有好几个购房者疯抢，有人甚至愿意全款买。
果然，调控挡不住有钱人。
而更让我印象深刻的是电梯里到的一个业主，他看我们来看房，就和我们搭话。
当中介问他房子打不打算卖的时候？
他很自信地说了一句：“现在不卖，等涨到6万再卖！”
看着他自信的眼神，我仿佛悟出一个道理：
最能涨的楼市，也最容易让人膨胀。
相比临深的滨海新区，新政对松山湖的影响体现的更明显。
当地的二手房中介和我说，调控政策出来之后，看房的少了一些，不过还是有新挂出来卖的房源。
虽然热度似乎有了一些冷却，但中介却依然很有信心，他和我说：“上一次725调控之后，市场也冷了一段时间，每次调控都会有一个反应期，但过了之后很快就会回到正轨。”
而给松山湖这些中介信心的就是松山湖最坚挺的房价。
过去一年时间，松山湖有些小区的房源总价涨幅达到了300万。
比如松山湖北部的星城翠珑湾二期，2019年年末均价只有3.5/㎡，而我这次去看，一套106平米的房源，总价达到760万，单价已经到了7.1万/㎡，相比去年的均价涨了一半。
星城翠珑湾二期
坚挺的房价不仅是对中介，对业主来说也有很大的信心支撑。当地中介告诉我，现在松山湖的业主普遍都比较强势，政策影响不到他们，除非比较着急卖或者出全款，否则很难和他们谈价格。
去年涨的最快中心城区片区，对于新政的反应也并不大。
当地的中介对新政的评价非常直白：力度太小。
中介和我说，新政只影响那些假离婚和部分二套的，不影响刚需和有钱人买房，所以这几天看房的人和之前没什么变化。
他还透露，相比现在的调控725政策因为对购房名额做出要求，反倒会更有杀伤力，筛掉了很多那没名额的客户。
新政对现在这些有名额的，打击力度不大，加上城区的房子不多、学区好、市场需求大，城区的热度一直下不来。
不过在城区，最让我惊讶的不是市场对新政的反应，而是我专门去看的二手楼盘，去年城区涨的最猛的小区之一——万江的信鸿澜岸花园。
这小区内部还可以，但外部着实太差。
小区内还不错
小区周边城建很烂，有很多破旧厂房，也没有大型商业。
小区周边都是破旧的民房和厂房
唯一能够看的也就是江景了。
?小区内远眺能看到江景
?
就是这样一个小区，上一年房价涨幅还是能到67%。
也许这就是“风口上的猪”吧。
走了一圈之后，如果让我总结，就两句话：
东莞的市场，对调控的反应不大。
东莞的中介和业主，依旧洋溢着自信。
为什么东莞不断加码的调控压不住房价上涨？
为什么调控一点都打击不到大家对东莞楼市的信心？
有人说是因为深圳客，但深圳客在725政策之后，很多都已经没了名额，养社保换名额的话现在也还没到时间兑现，很难在当下对市场造成实质性影响。
所以，当下东莞的问题归根结底还是得说到东莞的基本面。
那啥是东莞基本面、东莞能有什么基本面？
无它，就是住房供应少！
刚刚过去的2月份，整个东莞住房的去化周期只有4.21个月！
只要4个月就能消化掉现在的二手库存，东莞现在不缺德，缺房啊！
尤其是那些楼市的热点区域，供应都少得可怜。
你看长安什么地段，临深！
从宝安的松岗打个车，不到半小时就到长安的中心区了。
但这样一个好地段，过去五年都没拍过住宅，直到去年才出让一块住宅用地。
中心城区四个区，新房供应也少。
所以现在是只要出一个新盘，都会引起极大的关注。
南城的华润万象府，
限价只卖4万多，周边二手房6万！
价格倒挂之下，打新热度直追深圳。
在建的华润万象府
最火的松山湖，2012年之后一直不批住宅用地，没有新房供应，二手楼盘两只手数得过来。
直到2019年，实在顶不住了，才批了两块地出来。
最热的这几个地段，都没有足够供应，但价格却都已经拱上去了。
其他镇区看热点区域的房价都这样了，也肯定会动心思。
反正那些被热门区域“淘汰”的购买力，迟早会来买，
所以，有恃无恐的镇区肯定也跟着涨，形成了热区带涨、周边镇区补涨的态势。
而对于东莞而言，更致命的是，现在东莞还依然不断有人口流入，而且到了2030年，规划人口要达到1000万。
未来更多人参与竞争的情况下，激化的供需矛盾对于东莞的房价控制非常不利。
现在的东莞，对于投资者来说，已经不是环深城市的最佳选择。
不否认，华为等一批上市公司入驻、环境好到不得了的松山湖是真的香。
但对于大多数人而言，上车成本太高。
也不否认，中心城区这四个区现在建设的很好，房价飚的很快。
但现在最有价值的南城和莞城，新盘太少，二手房价格都往6万/㎡跑。
滨海片区临深的长安、虎门，价格飙升到3-4万/㎡，和深圳松岗的二手房价差逐渐缩小。
东南临深的塘厦、凤岗，属于相对的洼地，但部分楼盘价格也不低，像凤岗靠近龙岗大运那一块的楼盘，有些已经到了4万/㎡。
至于其他镇区，除非是自住，投资基本就不用考虑。
有价值的区域价格普遍偏高，是东莞当下的问题，也是我们不建议投资东莞的最主要的原因。
后续的东莞调控，还有很大的不确定性。
对于这一点有两个数据值得一提。
过去的2020年，东莞的GDP没有突破万亿，冲击GDP万亿的目标没有达成；2019年，东莞的土地财政依赖度达到了71.5%。
经济的相对低迷，加上对土地财政一定程度的依赖，或许就是东莞最新调控力度比较温和的一大原因。
但今年国家对房住不炒格外重视，如果东莞的房价数字太难看，调控依然有可能继续收紧。
看来东莞的房价，真的得抽根烟冷静一下了。
毕竟，隔壁的深圳都二手房限价了，刹不住车的东莞真的不能重蹈覆辙、走老大哥的老路！
东莞，是时候收手了！
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