房企中报业绩探底，房企转型现端倪
2024年上半年，房地产行业仍处于筑底进程，尽管政策面不断优化，但楼市复苏动能依旧不足，房企业绩普遍承压，盈利能力仍待修复。
克而瑞研究指出，“整体来看，虽然2024年以来政策面明显优化，核心一二线城市采取了松绑调控、放宽限购等措施，但上半年企业销售仍保持低位运行态势，市场信心和预期修复还需时间”。
近期，随着A股上市房企中期财报的逐步公布，房地产行业的状况更为清晰地浮出水面，面对市场新形势，各家知名房企也在努力转型，试图走出增长的”第二曲线”。
行业盈利下滑明显
据国家统计局数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.2%，降幅比上月扩大0.5个百分点。
尽管房地产市场仍在下行，万科董事会主席郁亮曾表示，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。
另据诸葛找房数据，2024年上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，并跑赢当前五大行5年期存款利率。
对此，诸葛找房数据研究中心表示，住房年租金回报率不仅跑赢了存款利率，还跑赢一年期国债利率以及基金市场平均收益率。从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，买房收租或许更具可观性。
不过，地产企业的经营仍然是需要业绩说话的。2024年上半年，房地产行业仍处于筑底进程，尽管政策面不断优化，但楼市复苏动能依旧不足，房企业绩普遍承压，盈利能力仍待修复。
据统计，在已发布中期业绩预告或业绩快报的73家涉房企业中，有46家房企预计上半年出现亏损，出现亏损的房企数占总数的比例约为63%。
其中，行业知名房企的数据显示，今年上半年，华润、中海、保利、龙湖、绿城等均实现盈利。如华润置地，实现综合营业额791.3亿元，同比增长8.4%；核心净利润107.4亿元，同比下降4.7%；保利发展上半年实现营收1392.5亿，同比+1.6%，实现归属净利润74.2亿，同比-39.3%。
值得注意的是，龙湖集团期内集团实现营业收入468.6亿元，其中，运营及服务业务收入占比28%，收入为131亿元，同比增长7.6%。
对此，龙湖管理层表示，今年上半年，在地产开发结算收入和毛利率的影响下，地产开发板块依然盈利承压。相比较而言，运营及服务两大业务板块则为集团带来了较大的利润贡献，上半年利润占比已提升至80%以上，也让集团上半年的核心利润达到47.5亿元。未来将逐步修复开发板块利润，同时保持运营及服务板块收入及利润的稳步增长，不断优化利润结构，回归增长。
申万宏源发布研报《业绩下滑符合预期，多元业务结构优化》认为，龙湖公司拿地总体谨慎，拿地重心回到上海北京等核心城市。商场稳增、长租成熟、物管发力。三道红线稳居绿档，债务结构健康。有息负债账期长达9年，处于行业前列。龙湖集团近30载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行。考虑到地产销售及利润率承压，但公司运营及服务将稳定贡献一定业绩，依然看好公司的稳健成长，维持“买入”评级。
融资渠道破局
在市场寒冬下，可以说是“谈房色变”，销售下滑、金融机构、投资者撤离房地产行业，这对于此前高负债运营的地产公司来说，无异于釜底抽薪。这样的环境下，是否能够融到新的资金来周转？这考验着优质地产企业的真正实力。
今年5月份，万科便与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股。据悉，这是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款。同时，在业绩会上，万科管理层表示，REITs是行业新发展模式的重要探索之一，并分享了万科在商业、物流、公寓等多赛道REITs的积极进展。
相较于信用贷，以自持资产为锚点的经营性物业贷，天然具备成本低、账期长等优势。而龙湖方面，在今年上半年，净增经营性物业贷219亿元，融资渠道保持畅通。在2024年，得益于政策支持，经营性物业贷的价值持续放大，截至上半年末，龙湖集团的平均合同借贷年期延长至9.19年，融资成本降至4.16%。
今年3月8日，龙湖集团提前兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）；6月28日，龙湖集团又提前兑付PR恒祥A2、20恒祥次资产支持专项计划（CMBS），规模为26.5亿元；同日，龙湖还公告宣布已提前购回6.2亿美元的美金债。
截至目前，龙湖2024年内已经归还了107亿境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10 亿人民币。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。
这是怎样做到的呢？其实，在债务结构之外，龙湖依靠提前布局的“内生驱动力”，亦实践出破局的方向。2024年上半年，龙湖的四个经营性业务航道，依然以正向的经营性现金流为压降负债提供活水。基于新环境，龙湖构建了“两个资金闭环”——以正向经营性现金流来压降有息负债，用经营性物业贷增量来偿还信用融资，将压降负债真正转化为一种可持续的长期行为。
在业绩会上，龙湖集团管理层解释了这种债务结构转换的意义，一是能让龙湖的负债水平降低；二是能让负债偿还节奏，与经营性收入的节奏匹配。在其给出的时间表里，到2025年底，龙湖将彻底完成新旧动能的债务结构转换。
对此，美银发布研报《1H24利润略有下降；向经营性业务过渡》，维持对龙湖的【买入】评级。美银认为，龙湖的经营性业务实现了8%的收入和6%的毛利增长，经营性业务占上半年利润的80%以上。虽然降低对地产开发的依赖意味着短期的利润压力，但中期的盈利质量得到提高。
发力“第二曲线”
过去半年，房地产行业逐步告别过去的 “三高”模式，多轮政策持续发力，以更好的支持刚性和改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式。房企的发展路径也随之发生变化，探索新的发展模式，通过开辟“第二曲线”甚至“第三曲线”，赢得面对行业周期波动的底气与实力。
面对内生式增长的新课题，龙湖将多年来重金投入的经营性业务，进一步整合成为商业投资和资产管理两个重资产运营航道，加之物业管理和智慧营造两个轻资产服务航道，如今已成为助力其穿越周期的第二曲线。
2024年上半年数据显示，龙湖集团实现营业收入468.6亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%。实现归属于股东的净利润58.7亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达47.5亿元，利润结构逐步优化，其中运营及服务业务利润贡献占比持续提升，达到80%以上。
目前，龙湖四个航道业务通过正向经营性现金流，以及持续增长的收入和利润，持续为公司贡献源源活水，驱动龙湖得以不受债务规模约束实现长期内生增长。
可以看到，龙湖已逐步摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动公司发展，以低杠杆、强运营、正现金流，践行高质量发展的路径。而美国、日本、中国香港等成熟房地产市场也验证了 “低负债水平+高经营性收入”可助力房地产企业成功穿越周期。
中金公司在最新研报中表示，龙湖集团作为稀缺的“开发 +持有”标的，有望通过高度自律、积极作为在下行周期保存优质资产、打磨能力，待行业基本面修复后解锁优越模式带来的估值重塑。
根据克而瑞数据，今年1-6月，龙湖集团地产开发销售额稳定在行业TOP10之列。此外，经营性业务下四个航道业务，在细分领域均保持领先身位，延续稳定增长的态势。龙湖对于高质量发展模式的坚定践行已初见成效，助力公司在行业波动中韧性穿越周期，释放内生式增长新动能。
东吴证券表示，龙湖推进“轻重并举”战略，注重运营类、服务类轻资产业务的稳步发展，是公司穿越周期的新增长曲线。
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