传递价值资讯
透析商业事件

沈阳买房：过去的经验无法延续到未来

和讯名家

2021-01-10 16:00:25

买房很难，这是事实。因此，不要盲目学习过去的经验。

房产买卖属于低频交易，大多数老百姓(603883,股吧)面对这上万单价甚至几万单价的房子望洋兴叹，不过当看到或者听到身边人因为买房赚钱还想跃跃欲试，也想复制它们的成功，也想用最少的钱获得高利润回报，熟不知时机早已经不同。

我每天都会或多或少接触一些买房客户，时间长了，一个客户能不能买房我短时间内就能分辨出来，这是经验积累。

1、老师，我想在沈阳买个房子，首付10多万，要求地段好，租金能抵月供。

2、老师，我准备在沈阳买个房子，首付20万，不要求地点，升值最大就行。

这两个问题，不管你是问过我还是咨询过其他人，如果抱有这种心态我想你都很难短时间买房。

（一）

前一段接触一个客户买房，预算有限，总价控制100万到120万，首付30万到40万，不过首付的钱需要用家人的另一套房产做抵押贷，就是为了买房而买房，为了升值而买房，为了赚钱而买房，因此他需要精打细算，算升值幅度，算两套月供的利息，想法是没错的，但是楼市认知不对。

一天时间，看了多个项目，有的楼盘是我们团队推荐的，也有的楼盘是客户自己做的功课要看的，大东区二环边的望花板块新希望锦官天宸，首府新区万科首府未来城、北皇姑龙湖锦璘原著、华润新凯旋，铁西经开区阳光城(000671,股吧)翡丽公园，会展中心华润置地公元九里。

按照我们的思路：大东主城区二环边，清水学区地铁高层单价11000出头，这是价值点。皇姑区双学区地铁6号线精装万科，这是价值点。北皇姑精装品牌双学区房企，这是价值点。铁西经开区地铁300米，精装高层77平81万出头，这是价值点。会展中心华润降价，比开盘还要便宜，这也是价值点。

按照买房客户的思路:大东区这个锦官天宸的房子，清水不带装修后期出租麻烦，觉得不适合投资。首府新区万科的房子，有殡仪馆等不利因素，内心上的抗拒。北皇姑两个盘，都处于三环外了，价格并不低，看不到希望。铁西经开区，占了精装地铁底价但是没学区，不放心。会展中心华润的房子，并没有想象中便宜低价。

每一个购房者都有自己的判断和理解，这没有错。不过因为认知水平差异，而无法纠正自身的买房认知这就是错误。

房产的买卖交易，对于购房者来说在于选择的权力。你们的目标不应该仅仅在于买好的，而在于买的好。因此关键不在于你买什么，而在于你多少钱买，而在于你买没买。

房产买卖，大概率事件都会跑赢通胀。

12月21日，社科院财经战略研究院在北京发布《中国住房发展报告（2020-2021）》。据《报告》显示，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降，同比增幅维持在5%左右。

房住不炒，控制的是增幅比例，并不能简单的理解为打压楼市。

（二）

购房者会犯错，其实我们这些写手有时候也会犯错，与其说是犯错也可以解释为我们的观点也会随着时机不同而变动。

比如说，2020年，经常有人问我**小区房子单价7000块怎么样，可不可以投资？但是我跟他说你去看另外几个单价10000块的，我为什么这么讲呢？因为安全，安全才是保证购房者先期投入回报最大化。不过后来我发现我错了，我某种程度上会误导购房者，他觉得那个10000块的值得投资，但是他的钱不够甚至就把之前看的7000块的也放弃了。

其实，我们都没错，各自角度不同，我是为了你安全，而你是为了上车。

（三）

关于房产升值，我们追求的是好交易，价格相对价值相对较低。

人口红利和城市化进程，这是过去房价上涨的根本因素，大概率事件买了就涨。

城市化进程放缓，人口红利消失，不能单纯的给出结论房价就会大跌，分化是大概率事件。

1、买了房子就坐等赚钱的想法不要有，如果不住的话就把他当做长期的固定理财。（3-5年）

2、从安全角度考虑，可以买单价相对高的，不过沈阳楼市基本面来看，也尽量控制在11000-15000之间的单价，这可能是最稳的。

3、从上车角度考虑，不要迷信品牌大开，低单价6000多，7000多单价的国内三四线房企、沈阳本土房企，一样可以入手，最后算回报率的时候你就有了惊喜。

4、资金沉淀角度考虑，250-300万的改善产品值得选择，住的舒服便捷只有自己知道。

5、豪宅可以买，顶部的风景是好的，能拥有顶部的资源是少的，稀缺代表价值。不过我所谓的豪宅不是只体现在单价上，而是资源上，河景、学区、地段尤为重要。

本文首发于微信公众号：二哥看楼市。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：李佳佳 HN153）