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盘点 | 房企2020上海战绩血拼实录：中海“奇袭”问鼎销冠，瑞安两盘撑起一片天，万科依然在跑量

和讯名家

2021-01-21 16:00:50

如果将2020年的上海楼市比作一部电影，那参演者一定是各家房企。他们见证了疫情后申城楼市的复苏、起飞、直至疯狂到近乎魔幻的结尾，全程高潮迭起。

作为“兵家必争之地”，房企对于上海市场天然有所向往。

在今年这出沪上楼市大戏中，他们分别扮演了怎样的角色？C位之争中各家又使出了哪些杀手锏？有人错失主演之位，也有人正从角落走向中央。

2020年，上海楼市整体表现良好，在经历年初疫情冲击后，5月起上海商品房每月的成交金额都呈现出同比2019年稳步上涨的态势，前7个月，累计成交金额便已赶超上年，增势一直延续至年底。

《国际金融报》记者根据克而瑞公布数据统计，2020年度上海房企权益销售金额排行榜中，前50家房企共计实现权益销售额3434.05亿元，较上年的2749.871亿元上涨24.88%。

总销售额大幅上涨的背后是不同梯队门槛的水涨船高。

2020年度，上海TOP 3房企权益销售金额门槛为189.17亿元，较上年提升27.26%，TOP 10、TOP 30和TO P50入围标准依次为88.58亿元、48.89亿元、30.49亿元，较2019年分别上涨20.11%、43.92%、29.03%。

对于这一变化，克而瑞认为，自2017年至今，成交均价在10万元/平方米以上以及总价段在1000万元以上的高端项目成交金额都呈连年上涨之势。在这些高端项目的带动下，榜单中各梯队的入榜门槛也同比2019年有所上升。

中海“奇袭”

最受关注的三强席位依然发生了变动，除了铁打的万科，另外两个座次相较2019年都易了主。

年度最大看点当属中海以227.6亿的权益金额在年末连升3席拿下第一的位置，领先第二名万科27亿元，这是中海进入上海以来的高光时刻。

就在2020年11月底，中海还以124.28亿的权益销售额位列第四，排在它前面的是万科（165.39亿元）、绿地（147.48亿元）和融创（125.49亿元）。

这一局面未能沿袭到年底，最后一月中海两盘齐推，直接增加了103.32亿权益销售额，临门一脚超过万科，登顶王座。

即便是上海这样的城市，两个项目一次推盘权益销售要超过百亿也并非易事。

助力中海登顶的“功臣”项目是建国里和长宁第。中海持有100%权益的建国里项目取证均价为14.3亿元，总价段在1577万-5208万元间，开盘当日411套房源全部售罄。此外，总价段在535万-1086万元间的中海长宁第（权益占比100%）也于12月入市，认筹率高达409.44%。

中海建国里效果图

当然，由于销售和网签之间存在时间差，上海中原地产首席分析师卢文曦表示，这一月新增的百亿销售额统计口径应是房企的销售合同，并非网签数据。

如果将时间轴拉长，会看到中海今年在上海更加清晰的爆发路径。

除了建国里和长宁第外，年内中海还有中海臻如府、中海汇德里、中海九峯里璟苑等项目入市，且权益占比均较高。以中海臻如府和中海汇德里为例，克而瑞披露两项目过网签的销售金额分别为97.89亿元与50.79亿元，中海分别持有这两个项目70%和100%的权益，合计权益销售额达119.313亿元。

从区域看，5个项目中，内环2个，中环1个，外环1个，郊环1个，项目布局较优且权益占比高是中海今年在上海“笑到最后”的法宝。

连续三年名列前三的万科今年在冠军宝座上呆了2个月后，最终以200.64亿元的权益金额被中海压在了第二名，销售额较上年上涨5.27%，排名不变。绿地则以189.17亿元的权益金额位列第三位，销售额增长66.11%，有别于其他房企以住宅为主，绿地的业绩构成主要依赖旗下商办业务，占比超出其总体业绩的七成之多。

瑞安两盘撑起一片天

中海的奇袭也让原本第三的融创被挤出三强之列，这也是融创在上海近三年来的最低排名。

2018年，融创以131.25亿的权益销售额位列第二，仅次于绿地。2019年融创力压万科以225.83亿元的权益销售额问鼎榜单，也是唯一一家权益金额突破200亿的房企。

2020年，融创上海的全口径金额虽然高达306.23亿，位列第三，但权益金额仅为181.39亿元，权益比不足60%，相较于2019年79%的权益占比下滑近20个百分点。

造成这一现象的原因是大量小股操盘稀释掉融创的业绩含金量，这并非融创一家面临的困境，4强排名中，除了中海权益占比高达84.4%外，万科56.4%、绿地54.25%的权益比甚至不及融创。

和中海一样排名大幅上升的还有瑞安房地产与申能集团。

2019年并未上榜的他们分别在2020年实现了129.95亿元与94.95亿元的高销售额，跻身第六、八位。两房企今年业绩激增分别来自于旗下瑞虹新城和凯利海华府项目创造的高成交额拉动。其中，瑞安旗下的瑞虹新城天悦郡庭于2020年实现105.5亿元销售金额（网签数据），位列上海楼盘第一位，也是年内唯一一个销售额破百亿的项目。

蟠龙天地效果图

不仅如此，2020年10月瑞安旗下的蟠龙天地入市，大体量推出948套房源，认筹首日即收获超过1000组认筹，成为了10月上海楼市第一个千人认筹新盘，也刷新了2020年上海新房首日认筹量的纪录。

仅此两个项目便让瑞安今年稳居第六的位置。

万科跑量

不同于瑞安的以质取胜，万科维持排名的方法依然是努力跑量。

《国际金融报》记者统计发现，2020年，万科上海推出了9个住宅项目，累计开盘次数高达16次，共入市3939套房源。单价超过10万元的改善项目有2个，分别是“地王”项目中兴路一号与内中环间的鑫耀中城，其余7个均为外环外项目，单价在3万-7万元间。

其中，和融信合作开发的中兴路一号由于塔楼设计、颇具争议性的户型和超高容积率劝退了不少购房者。开盘仅收到69组认筹，认筹率不足三成。

网上房地产数据显示，截至2021年1月12日，中兴路一号已售住宅套数113套，开盘9个月去化率仅49.3%。克而瑞显示，中兴路一号网签销售额甚至尚未达到上海楼盘销售金额排行榜的入榜门槛（32.66亿元）。

这意味着，均价约13万元的中兴路一号甚至不敌均价约6.6万元的虹庐湾带来的开盘销售额（32.79亿元）。

跌出的身影

除了瑞安和申能，此次还有18家新面孔出现在权益榜单TOP 50内。例如，收获82.55亿元权益销售额、排名第11位的上海西岸开发；创造了61.91亿元权益销售额、排名第18位的恒盛地产；实现了56.6亿元权益销售额、排名20位的上海城投等。

当然有人进也有人出，20家房企新上榜也意味着20家房企掉队跌出榜单。

跌幅最大的是2019年排名第13位的金融街(000402,股吧)，其于2019年实现权益销售额65.06亿元，2020年跌出榜单主要由于其后续供应无力。房天下数据显示，金融街在上海有金融街金悦府、西郊宸章、金融街融府3个住宅项目，除金融街金悦府将于2021年1月开盘外，其余2个项目均于2020年之前开盘。

为了填补空缺，2020年11月17日，金融街以18.3亿元拿下上海市宝山区BSPO-2302单元08-04、15-02地块，楼板价25648元/平方米，溢价率11.5%。该地块占地面积35675.4平方米，板块内有中集金地美兰城项目，均价为44806元/平方米。

此外，富力、中信泰富、保利置业、万达集团、泰禾、星河湾、阳光城(000671,股吧)等房企也消失在上海TOP 50中。

不仅中型房企在上海的发展存在不稳定性，头部房企也面临此类困境。

近两年重返十强的世茂这几年在上海市场的存在感并不强，2018、2019年均无缘50强，2020年凭借世茂云图项目以31.18亿元的权益销售额勉强跻进榜单，位列47名。

和世茂一样，龙湖在上海市场也出现水土不服。2018年因为天璞以63.36亿元权益销售额位列第11名后，2019年排名下滑至23名，2020年更是直接跌至48名，差点无缘榜单。

从权益金额下降程度来看，融创中国权益金额下跌最多，较2019年减少44.44亿元，其次是上海地产权益金额减少34.99亿元，新城控股(601155,股吧)则以19.96亿元的跌幅位列第三。

2021看谁？

2020年上海楼市已经落幕，2021年的舞台上，哪些房企又将有机会倾情出演？

开年，融创率先发力，推出旗下高端产品融创青云壹号，项目以104-220平方米高层、洋房产品为主，总价在905万-2320万元之间，开盘当日237套房源全部售罄。以均价每套1600万元计算，237套房源预计收金约38亿元。同时，项目二批次房源预计今年年中入市，融创新获取的杨浦定海项目与黄浦董家渡项目或也有望入市助力。

2020年，常年占据上海销售榜单前列的万科联合中建在宝山杨行连下4宗城中村改造用地，土地出让金合计85.3亿元，规划建面合计44.1万平方米。同时，四季都会、万科莱茵半岛已陆续于1月入市，多次开盘的万科天空之城也将在今年继续推出光之丘系列产品，后续储备丰富。

此外，中海也多次参与旧改拿地夯实土储。2020年中海中环投资联合体在普陀真如社区、石泉社区连下3宗商办及综合用地，规划建面合计38.76万平方米。自2018年以来，中海中环投资联合体在普陀真如社区、石泉社区已累计获取了7宗经营性用地，规划建面合计61.6万平方米。

继青浦蟠龙天地后，瑞安又斥资20.96亿元在青浦蟠龙路周边竞得住宅用地及商办用地各2宗，规划建面合计12.27万平方米。同时，瑞安蟠龙天地、瑞虹新城十期、翠湖五集等旗下项目仍有充足余量待放。

金地、招商蛇口(001979,股吧)、保利也在2020年各拿下3宗宅地补足储备。其中，招商在2020年先后从青浦大虹桥、虹口北外滩、静安不夜城3个热门板块拿地，预计项目推出热度不小。跌出TOP 50权益榜单的大名城(600094,股吧)也于2020年补充弹药，一连拿下6宗地块。