摆脱“房地产绑架”第一省，诞生了？
摆脱“房地产绑架”第一省，诞生了？
日前，海南官方举行一次新闻发布会上，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示：
“我省房地产‘一业独大’局面有所改善，经济结构调整取得阶段性成效，房地产调控达到了预期目标，房地产市场总体运行平稳，房地产市场风险总体可控。”
若真如此，海南无疑给全国其他地方提供了一个治疗“房地产依赖症”的范本。
展开之前先回顾下，此轮调控以来海南出台的一系列调控措施。
2016年，海南按下“两个暂停”，即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。此时调控本质上还在去库存、救楼市。
2018年，海南收到了一份三十岁生日的超级大礼——在海南全岛建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港。同一年，海南分别从供给、需求两端同时对楼市下狠手。
供给端，实行商品住宅用地计划管理、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地等政策；需求端，实施“全域限购”等调控措施。外省投资客基本被挤出市场；到2020年3月，进一步加码，即便本地居民也要限购第三套住房。
数据显示，海南本省户籍居民购买商品住房占比2017年仅为17.8%，但到2020年1~11月已提升至74%，其他非本省户籍购房对象主要为引进人才和常住居民。
没有扭扭捏捏、没有患得患失，一步到位、同时压缩楼市的供给和需求，足见海南摆脱房地产颇的决心。当然这种决心和自信很大程度上是自贸港政策给予的。
同时，为减少去房地产化在落实中的阻力，海南省又取消了12个市县GDP、工业产值、固定资产投资考核。
那么，几年下来，成效到底如何呢？对其他地方有没借鉴意义？
下面上干货。
其一，就需求端而言，海南楼市成交盘子确实是在快速萎缩，但价格就……
如下图，自2018年调控全面发力后，市场成交规模就开启跳崖模式。2019年新建商品房市场成交规模较于2017年，萎缩了约60%。
2020年1-11月，成交面积和成交额又分别同比下降13.6%、8.5%。
然而值得一提的是，虽然成交规模在大幅萎缩，但成交均价却在快速攀升。量大跌、价大涨的现实，即反映了海南楼市本土需求的坚挺，也算是给牺牲了市场规模的海南楼市里的房企一点点安慰。
其二，房地产开发投资及占比、施工面积及新开工面积等关键指标亦显示，海南楼市供给端也正以肉眼可见的速度萎缩。
所以，就楼市盘子大小变化而言，这几年海南楼市调控成效还是很明显的。
那么，海南为此付出的代价又有多大呢？
毕竟很多地方之所以不敢对楼市下狠手，就是因为楼市对当地经济和财政收入太过于重要。
从GDP上看，楼市调控对GDP增速的影响还是很明显的，见下图，2018年开始调控当年，GDP增速立马下了个台阶。
2020年的数值虽然更低，是更多受疫情冲击的影响，与往年不具备可比性。且1.1%增速是高于全国均值0.7%，可见海南经济恢复的还可以。再考虑到，1-11月海南房地产业GDP同比下滑5.2%。
可见，楼市调控对海南经济的冲击已明显降低。换言之，其他产业开始发力调补了楼市留下的空缺。这无疑是个好迹象。
众所周知，楼市是金融的马仔。
所以，楼市的变化多多少少也会反映在资金端：存/贷款余额。海南也一样。
见下图，在调控前的2016/2017两年，海南的资金增速明显高于全国平均水平，这说明有大量的全国性资金在涌向海南。但自2018年开启楼市调控后，海南的资金增速立马跑输全国，表明全国性资金流入已大幅减弱。
2018年成为转折点显然不是巧合，而是再次印证了海南楼市是全国人民的楼市。
不过，调控对海南财政收入的影响却呈两极之势。
楼市对一个地方的财政贡献主要体现在两个方面，一是体现在楼市贡献的相关性税收收入（包含在一般性公共预算收入中）；二是卖地收入。
随着2018年开启调控、楼市成交规模大幅萎缩，一般性公共预算收入增速在2019年出现明显下滑，并在2020年进一步恶化（里面也有很大一部分疫情因素）。
卖地收入（国有土地使用权出让收入）这一块就有点意外了。
在调控开启后，2018/2019两年，海南卖地收入不单没有下滑，反而还在快速上涨，直到2020年才出现明显的回落。
总的而言，海南开启去房地产化这几年，调控成效确实明显，不仅控制住了楼市体积的膨胀，还将其关进了笼子。不过，对收入层面的冲击也是实实在在的。
那么，海南的去房地产闯关对其他地方有借鉴意义么？
笔者认为很难，因为海南太特殊了，其有着远非其他地方可比的优势，也远非其他地方所能学。
一是海南坐拥自贸港超级利好，在此利好下，会有源源不断的资金、人才和产业涌入，不仅可以填补房地产留下的空缺，还能孕育出新的增长引擎。但对内陆的大多数三四线城市而言，最缺的就是产业和政策，所以才要靠房地产扛大梁。
二是海南再去房地产化的过程中，即便出现收入上的压力，也可以通过中央的转移支付得以缓解。所以，于海南而言，去房地产引发的收入下降会是问题，但不是揭不开锅的大问题。但中央不可能对所有去房地产化的省市都进行补贴，那负担就太重了。
所以，海南去房地产化样本，在未来一段时间内，更可能是一个孤本，而不是范本。
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