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深圳“打新族”遭围攻

2021-01-27 16:00:38

经济观察网记者陈博沉浸在一周前“打新”成功喜悦中的方旭，迎来调控加码的“第一棒”。

“按照约定，原本明天交首付、签合同，今天收到项目销售的信息，要求签合同前必须提交征信报告。”1月25日，购房者方旭决定临时改变计划，第二天先去银行打印征信。

去年9月，深圳公积金中心核查过方旭征信，“销售担心我的征信有问题，非常严肃地要求我提供理由。说实话，我自己也一头雾水，准备咨询深圳公积金中心。”骤然严苛的购房资格审核，让方旭担忧升级。

方旭的同事肖冰，一个多月前选到一套房源。“那时候，我们第一次提交资料是在诚意登记阶段，直接面向开发商就行。”肖冰告诉经济观察网，征信报告之类更为详细的资料，直至她成功选上房，签完购房合同交完首付，到了准备办理按揭贷款的阶段，才提交给银行进行审核，正式网签需要银行出具承诺函。

不到两个月时间，“打新”客们正在遭受两种截然不同的“待遇”——“深圳楼市的征信时代开始了。”1月24日，中国城市经济专家委员会副主任宋丁作出这样的判断。

一切源于1月23日“出炉”的一份《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》（以下简称“《通知》”）。在此之前，短短三天，深圳住建局接连出手，不仅重新调整规则细化家庭购房登记资格问题，还直接出手处理网红豪宅新盘华润城润玺1期涉嫌违规购房的人员。代持、假结婚、假离婚，这些从深圳“715”新政加码限购之下衍生而来的楼市“潜规则”，终于被全面打上了“补丁”。

与深圳往常的调控有所不同，上周六晚间紧急祭出的这份《通知》，集中将靶子打在“购房资格”这个细项上。其中打击力度最广的一点聚焦在严格审查购房资格，深圳市住房和建设局（以下简称“深圳住建局”）不仅要求房地产开发企业统一启用“购房意向登记系统”，还规定房企、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；社会保险或个税清单材料；收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等购房资格信息进行严格核查。

经济观察网获悉，过往，深圳新盘通常要求意向购房者登录开发商的线上系统提交诚意登记申请资料；在资料审核这一关，前期一般只由开发商自行操作。

在宋丁看来，此次提出的“购房意向登记系统”是一项颇具覆盖价值的制度设计，它把所有购房者及其意愿和行为都锁定在系统里，经过法律的、技术的、行政的监控筛滤，任何违法违规的购房行为都很难躲过。

“以前，开发商在核查过程中，力度并不会特别严厉，很容易被购房者钻‘空子’。”一位港股上市房企深圳区域营销人员告诉经济观察网，“如果到了办理按揭贷款阶段，才发现客户资料作假或不具备放款资格，那就浪费了政府、开发商和银行前期的一系列资源。如今，将银行也纳入作为前期审核主体，客户的首付款来源，流水等信息肯定能穿透核查。”

事实上，自从去年11月底华润城润玺1期1171套限价房以及“无房客户优先”的限购规则引发一场代持“打新“乱象之后，“靴子”已经在悄悄落地。

今年1月份，深圳新房市场中，关注度不输华润城润玺1期的还有另外两个网红盘——位于深圳南山的龙光前海天境和天健悦桂府。

经济观察网对比几个项目的销售方案发现，相比较早前入市的华润城润玺1期，两个新盘对于诚意登记阶段所需提交的资料要求更为细致。比如，增加了“购房能力证明”这一门槛，购房客户需在诚意登记阶段就提交本人（已婚夫妻双方均提供）近3个月的个人信用报告；可覆盖月供金额2倍以上还款的收入证明；体现首付款流水，打印工资流水或能体现稳定收入，不少于月供金额2倍的银行流水盖章文件。

上述港股上市房企深圳区域旗下的一个新项目，恰好赶在华润城润玺1期之后入市。“当时那个楼盘的客户资料还是由我们公司自己审核，我们在售楼处现场设置了几十组审核员与复查员。但说实话，1000多个客户，若依靠有限的人手，很难一一鉴定。”上述区域营销人员透露，他们最后想到一个办法，除了提交资料之外，还要求每位意向客户现场打开自己的“粤省事”小程序，通过官方系统核查他们的婚姻、户籍等信息。

“借票代持”暴露之后，近两个月，银行端对于购房资金的审查力度更是超越以往。美联物业深圳交易管理部总经理王青告诉经济观察网，华润城润玺1期之后，深圳各大银行会结合整体大数据、各个金融机构平台的联动对购房者的购房资金进行全方位审核。“如果银行认定客户的资金有问题，代持可能性较大，按揭贷款的审批就会受到影响。”

肖冰从去年12月份开始办理新房的按揭贷款，然而直到最近，才通过银行的审批。“按照银行的规定，月流水必须覆盖月供金额的两倍。我的月流水额不够，银行要求直系亲属提供担保。”肖冰选择老公作为担保人，但伴随而至的是，她老公个人名下的20万信用贷款被银行强制提前一次性付清，“我们业主群里面，还有业主的房贷都快批下来，却也因为流水问题被临时要求加担保。”

如此密集地设置购房对象门槛，在深圳多年调控中实属首次，杀伤力之大更多从深圳住建局为之搭配的一系列惩罚措施可以一窥究竟。根据《通知》，对于偿债收入比例不符合要求的购房人，房企应当合理评估风险，采取劝退等方式处理；对存在弄虚作假、提供虚假证明等违规行为的购房人，房企应当拒绝接受其购房申请，并及时报告辖区住房建设部门；甚至可将违反诚信原则、规避房地产调控政策、弄虚作假等行为列为违约事项。

“像我们公司，目前对于购房违约的认定，只限定在‘未在准签时间内缴纳首付款’一个条款上。按照实操惯例，一般购房者构成违约的话，开发商有权没收定金。”一位TOP30房企深圳区域营销负责人告诉经济观察网，“违约”的细则出炉之后，接下来开发商可能会将个人欺骗行为也纳入违约条款之一，并因此没收购房者的认筹金。不过，政策刚刚出台，具体操作细节还不清晰。

在上述《通知》中，除去列入违约之外，深圳住建局还给出了更严厉的惩治手段——停止相关人员使用深圳“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年；取消其在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格以及使用深圳住房公积金贷款资格三年；相关失信行为将推送深圳公共信用信息平台，进行联合惩戒。

力度最大的一个手段是，对于涉嫌违反治安管理法律法规的，深圳住建局将依法移送公安机关处理。（应受访者要求，方旭、肖冰均为化名）

（责任编辑：冉笑宇）

本文来源：每日商业报道文章作者：经济观察网

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