房价怎么走③丨学区房的“火”光照亮了谁？
“姐，你昨天看的那套房今天又涨了5万！”最近，李林每每收到中介的微信，内心都是一阵惊慌。
12月初，李林踏上购买海淀学区房之路，她未曾想过，短短不到两个月的时间，她眼看着房价“高楼起”，又经历了心仪的房源被人抢定，随着海淀楼市热度的抬升，李林的心也像绑上了大石头，不停下坠。
“317”限购以来，北京楼市逐渐降温，曾红到发紫的海淀学区房成交情况同样进入下降通道，在此期间，李林朋友的一套学区房曾从730万的挂牌价一路跌至620万，最终于2020年5月以580万的价格成交。受此影响，李林迟迟未出手，她等待的是上车“最佳时点”。
但市场难以揣度，李林等来等去等到却的是蜂拥而上的买家、海外留学生的归来和大量闲置资金的入市。是否就此错过了上车的“最佳机遇”李林不得而知，但她却不得不承认，包括海淀在内的整个北京楼市起势已成。
海淀：冬天里的一把火
“12月的第一周就挣了去年一年的钱。”说这话时，海淀某门店经纪人小韩喜上眉梢，据他介绍，从去年8月开始，海淀楼市复苏就初现苗头，到11、12月，市场热度攀升就已经很明显。
小韩举例，12月初，他手上一套大户型的成交价是955万，1月，同户型两套房成交价分别达到1047万、1120万，最多已经涨了165万。
在一流一类学校云集的中关村(000931,股吧)区域，中介经纪人的感受更为强烈。以中关村一小为学区的保福寺小区门店经纪人小圆告诉90度，这几个月，房价跳涨已经不足为奇，对于购房者来说，能够买到房已经是很幸运的事。
据小圆介绍，一个月前，保福寺小区一套60㎡的两居成交价格为840万，上周末，该小区两套同户型分别以850万、860万成交，随后，该小区此户型挂牌房源价格直接调整到865万起。1月28日上午，一套870万的房源挂牌，当天下午，各家门店经纪人火速联系客户安排带看，小圆在带看过程中，门外还有两组客户在排队等待看房，下午6点，这套房源就直接以挂牌价卖了出去。
“想要上车海淀学区房，除了手速快，综合素质也得过硬。”小圆说，受市场火爆影响，现在海淀业主表现出明显的“惜售”心态，因此，由于需求大，供应少，当下房源挂牌量相较去年高点已经腰斩，因此，对于购房者来说，可挑选的余地不大，每挂牌一套房源，购房者都会想方设法的促成成交。
上周末小圆的客户徐先生在“抢房大战”中就赢在了足够果断上。彼时，徐先生看中了一套860万的房，恰好这套房也被另一中介门店的客户看上，为抢在另一客户出手之前，徐先生连夜联系经纪人拟定合同，但第二天得知另一客户加价5万，徐先生当即决定加10万直接与业主签合同。
一上午手忙脚乱，买房的事尘埃落定，徐先生心里的石头也落了地。虽然业主一言不发就多赚了10万，但徐先生想到若是因为几万块错过这套房，还要再等新房源释放，能不能碰上心仪的房源不说，房价的涨幅也完全不受控，在时间成本面前，当下买到就是赚到。
学区房的热度也直接带火了海淀楼市的整体表现。小圆告诉90度地产，对于很多海淀内部的换房客户来说，自己物色的学区房在涨，那么即使自家房子并不在好学区内，为了控制换房成本，自家房价自然也要涨。
火热的行情实实在在落在了成交数字上。社科院数据显示，12月份，在北京所有区域成交价平稳上涨之下，海淀成交价同比涨幅高达6.86%，而且，这一趋势还在延续。
熊熊火光照亮了“我”
有光的地方就有希望。海淀学区房的火光，给了很多人“希望”：
教育资源薄弱区的来客
对优质教育资源的追逐是当代父母的共同目标，特别是，在二胎政策放开之后，2022年，即将迎来二胎入学小高峰。
2020年年初，家住大兴的子中为了给即将上小学的大儿子争取到名校资格购置了一套西城区学区房，但在房价稳中有降的背景下，子中出手晚了一步，并未赶在5月份办妥儿子入学资格事宜。
吃了出手晚的亏，并且考虑到学校教育质量的方差，子中决心早早为小女儿做打算，这一次，子中决定卖掉大兴一套三居室，直接踏上学校教育质量普遍偏高的海淀。
像子中这样的购房客，在如今的海淀二手房市场上比比皆是。“由于换房存在周期，如果想在来年入学海淀的学区，5月份之前需要办好这两个区域的学区房房产证。当下海淀已经实行‘多校划片、六年一学位’等措施，因此，北京家长趁着年底换房、订到合适的学区房现象比较普遍。”海淀某门店的经纪人小高对90度地产表示。
留学遇阻的“归来者”
在这波购房客中，一个很明显的特征是，很多因为疫情从国外回国，尤其是原来准备送孩子出国的家庭，成为了当前的新增购房力量。
小高最近成交的4套房源中，有两套跟留学直接挂钩。其中一套单价高达20万/㎡，购买这套房的客户原本已经为5岁的儿子办理好了去英国读书的手续，但随着国外疫情的爆发，出国留学一事不得不终止。
但眼看着海淀学区房价格水涨船高，加上“六年一学位”的规定，客户果断全款入手了这套房。
另一套房，小高的成交过程堪称“天上掉馅饼”。据小高介绍，客户目前在加拿大留学，前段时间，该客户自己在APP上通过VR看房直接锁定一套大三居户型房源，并联系小高线上签约。
小高认为，这部分需求的回归恰好能够解释当前房价上涨主要集中在核心区域，尤其是学区房成为热点的原因。“这些购房家庭本身就是高收入家庭，所以购买核心区域能够自住的房产。同样，原本打算送孩子出国接受教育的家庭对教育质量有很高的要求，于是学区房就成为了热点。”
寻找资金避风塘的投资人
2020年年底，家住朝阳的大冰将自己已经挂牌近两年的通州一套三居室出手，手握500万房款，大冰和老公的投资理念发生了分歧，按照老公的想法，钱应该拿去炒股买基金，而大冰则认为，海淀学区房作为最优质最靠谱的资产，最具价值和潜力。
几番商讨之后，考虑到近几年在股市上投入的精力不少，但收获却寥寥，大冰一家决定把资金投入到学区房上，一方面提前为不满两岁的二胎谋划，另一方面，在投资渠道收缩的情况下，长久来看，学区房仍然是不错的选择。
全城轮动 燎原之势
海淀楼市的异动直接带动了全市楼市升温，由海淀溢出的改善需求为各个区域带来了不同程度的热度。
一周前，杨帆以865万的价格将自己在海淀的一套学区房挂牌。这套房子，杨帆也才刚刚入手不到两年，虽然时间不长，但已经将女儿顺利送入中关村二小，对于杨帆来说，这套“老破小”已经“物尽其用”。
选择在这个节点出手，一方面，改善需求迫切，杨帆已经看好了朝阳奥森区域的一套三居室，另一方面，也看准了当下火速上涨的行情。
不过，令杨帆没有想到的是，当下，北京市场上活跃着太多跟他一样，有置换改善需求的客户，不到一周时间，自己看上的那套奥森三居，已经悄然上调了30万。受此影响，28号上午，杨帆通知中介经纪人将他的挂牌价提升到了890万。
不仅如此，90度地产在走访过程中发现，相较于去年年中，朝阳朝外街道和呼家楼街道的二手房价也出现了5%左右的涨幅，溢价空间几乎不存在，且朝阳区交易大厅年前所有号源已发放完毕。
而在西城区，有客户看上的170㎡的四居报价也出现3%-5%的涨幅，而原计划置换到通州的客户，近几周也频频收到涨价通知。相比之下，丰台、大兴、石景山等区的二手房价基本保持平稳。
数据显示，截至24日，北京二手房签约共计11936套，以此推算，全月成交预计在15000套左右，将创下自2017年以来的销量新高。
环顾市场一线，新房与二手房之间的联动性越来越强，放眼未来，这一趋势还将不断强化。合硕机构首席分析师郭毅告诉90度地产，在北京700万套住宅存量中，除去2009-2018年间北京售出的近70万套住宅尚处于次新房状态，转手率较低之外，90%以上的住房都处在置换频道里，随时可能被激活，为楼市需求量的提升注入澎湃势能。
从微观的市场表现来看，二手房与新房之间的成交转换存在着3个月左右的时间差，也就是说，当下成交的15000套二手住宅，将在3个月后对新房市场的成交量价产生质的影响。届时，这15000位手里攥着大几百万的客户，势必也将成为北京新房市场深挖的宝库。
后记：
探访过程中，北京多家中介机构负责人被约谈。随后，90度地产发现链家、贝壳等平台的北京区域，不再显示每天交易量及每个小区历史成交价格，旗下经纪人对当下北京楼市的情况三缄其口。
近来，上海、广州、深圳、杭州等陆续加码楼市调控，对于北京是否会紧跟其后，多个经纪人认为短期内不会。他们的依据是，北京市场已经冰封三年之久，而最近的房价上涨还并未达到此前楼市的高点，因此，本轮行情还将延续一段时间，但根据以往经验，3月份或将迎来转折，总体而言，市场很难复刻2009年、2016年的量价大涨。
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（责任编辑：李显杰 ）声明：《每日商业报道》网登载此文出于传递更多信息之目的，文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
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