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透析商业事件

2021年下半年起，地产行业持续受疫情、整体经济复苏乏力等外部因素影响，频繁遭遇“黑天鹅”事件。行业多家大型房企出现流动性危机，导致国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉接连下调地产公司评级。
 
如今，随着国内经济的快速复苏，国际信用评级纷纷出现转好的情况。
 
2月9日，标普确认龙湖集团的投资级评级，展望上调为稳定。引人注意的是，这是自2022年下半年以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。
 
那么，房地产行业众多企业中，为何独独上调龙湖集团的投资级评级？
 
行业承压，龙湖集团独树一帜
 
谁也没有想到的是，近一年多时间里，伴随着房地产行业持续承压，三大国际评级机构尽然已接连下调受评房企评级或展望超过250次。
 
而涉及的房企包括恒大地产、新力控股、花样年、鑫苑置业、建业地产、荣盛发展、融创、世茂等多家知名地产公司，并且都遭遇评级下调和展望下调。可以说，房地产行业整体正在承压。
 

 
据亿翰智库统计，截至2022年10月27日，以穆迪的评级为例，在50强房企中，仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂这7家房企还保持“投资级”评级。而标普的相应评级中，仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、金茂这6家；惠誉的相应评级中，尚且保留下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂、首开、华发这9家。
 
一般来说，三大国际评级机构的信用评级对房企来说，很重要，因为这是房企海外融资的重要信用背书。而产生的直接影响巨大，如经历评级下调潮之后，一众房企的海外融资渠道基本停滞。
 
CRIC数据显示，2022年100家典型房企全年新增融资总额为8241亿元，同比减少38%。其中，境外债权融资下降尤为明显，同比下降了69%。
 
据不完全统计，2022年10月初至今，陆续有碧桂园、融创中国、中国恒大、景瑞控股、佳兆业集团、富力地产先后被穆迪、标普撤销评级。同时，2022年下半年以来，50强房企中已有超半数房企被国际评级机构撤销评级。
 
与其他房企不同的是，在标普看来，龙湖非限制性现金比例很高，受益于公司强大的销售回款率，以及经营性收入的强劲增长，这些资金进一步提高了龙湖的财务安全度，可以覆盖公司到期的短期债务，并且2023年龙湖没有境外债务到期。
 
标普认为，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施，龙湖集团是其中的主要受益者，此外龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强，因此维持公司投资级评级，展望上调为稳定。
 
财务状况稳健，灵活性高
 
受疫情、调控升级、金融政策趋紧，经济复苏乏力等综合因素影响，地产行业销售降至冰点，部分房企资金链吃紧，甚至出现债务违约，这也是三大评级机构频繁下调中国房企信用评级的主要原因。
 
在此背景之下，龙湖地产的经营状况则让评级机构看到了未来中国房产行业的曙光。
 
标普认为，龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强；同时，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施，而龙湖集团是其中的主要受益者，因此，维持公司投资级评级，展望上调为稳定。
 
数据显示，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准，且在2023年内龙湖已无到期美元债。
 
穆迪认为，龙湖集团经常性租金收入、稳健的财务状况和充足的流动性为Baa2评级提供有力支撑，并能够为其提供应对短期波动的缓冲。
 
惠誉也分析表示，龙湖能够在可控的短期再融资需求下，保持充足的流动性。公司财务灵活性也得益于规模庞大的未经抵押的投资物业组合，为公司提供了可行的融资选择。据其预计，龙湖集团的总租金和物业管理收入将以每年15%-20%的速度稳步增长，2022年达到230亿元、2023年达到280亿元。
 
融资渠道畅通无阻
 
受益于稳健的经营和财务表现，龙湖多次获得监管机构和六大行的“小红花”。
 
2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元人民币，期限3年，票面利率3.30%，认购倍数2.86倍，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保，这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
 
2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。
 
同时，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行分别与龙湖集团达成战略合作并签署协议，龙湖得以继万科之后成为行业第二家与六大国有商业银行均签署战略协议的房企。
 
2022年12月9日，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭“之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。
 
可以说，龙湖的每一步，都成为其在行业内保持领先身位的支撑，并令其持续获得国际信用评级机构的认可。