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透析商业事件

王路

2021-02-03 10:59:44

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1月13日晚，新希望服务控股有限公司（下称“新希望服务”）向港交所递交了招股说明书。这是2021年第一家向港交所递交上市申请的物业公司。

但是，自2020年下半年以来，物业板块在上市潮的冲击下，市场风向已经出现了明显转向，新股破发、股价下跌、估值回调等情况频现，在此时选择上市，对新希望服务是否是个明智的选择？而招股书显示，新希望的在管物业规模并不大，其中独立第三方在管楼面面积占比仅有0.3%.

对于上市相关问题，每日商业报道（www.bizvcw.com）给新希望服务发去了采访提纲，截至发稿未收到具体内容回复。

在管物业规模不算大

成立于2010年的四川鼎晟物业服务集团有限公司是新希望服务的前身，最早在成都为新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务。新希望集团董事长刘永好及其女儿刘畅为新希望服务实控人。

招股书显示，截至2020年9月30日，新希望服务管理55个项目，在管总楼面面积约为780万平方米，截至2020年底，其在管楼面面积约1002万平方米。虽然新希望服务在规模方面不断扩展，但是其规模与同行业公司相比仍不算大。克尔瑞数据显示，2020年末，在管规模过亿平方米的物业公司有19家，百强门槛值为1386万平方米。以此计，新希望服务规模尚无法进入百强。

克尔瑞物管研究员李斌表示，规模优势是绝大多数行业的特征，而随着50强房企已经分拆物业上市，对于许多“小而美”的物业公司而言，已经很难在规模上塑造亮点。

从在管物业的区域来看，截至2020年9月30日，新希望服务分别有36.5%和25.1%的在管楼面面积位于成渝城市群及华东地区，另外还有32.3%和39.4%的合约楼面面积位于上述两个地区，服务的物业项目覆盖六个省份的14个城市、一个自治区和两个直辖市，物业管理项目全部位于中国一线、新一线和二线城市。平均月度物业管理费为3.69元/平方米，较中国物业管理服务行业高57.4%。

招股书显示，新希望服务的主要业务是物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务和生活服务，截至2020年9月末，四项业务占总收入的比例分别为35.2%、28.4%、20.9%和15.5%，其毛利率分别为31.9%、41.7%、75%和39.6%。

其中物业管理服务业务占了大头。截至2020年9月30日，物业管理服务收入1.29亿元，占比35.2%；非业主增值服务收入1.04亿元，占比28.4%；商业运营服务收入7701万元，占比20.9%；生活服务收入5717万元，占比15.5%。

再从毛利来看，商业运营服务的毛利最高，达5775万元，占比75%；其次是非业主增值服务的毛利4354万元，占比451.7%，最少的为物业管理服务，毛利4135万元，占比仅为31.9%。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，要认识到物业企业并非是高科技企业，其股价很难在未来出现超预期暴涨；而且现阶段物业企业的在管面积是决定其收入规模的根本性因素，在管面积的大小，以及未来的增长预期，对于股价的长期支撑力作用会较为明显。

资产负债率高

新希望服务的招股书显示，2018年至2019年，新希望服务的收入从2.58亿元增长到了3.81亿元，增长幅度超过了45%，2020年前三季度的收入达到了3.68亿元。

在高收入增长的同时，新希望服务负债率也居高不下。招股书显示，公司手持现金及现金等价物为1.39亿元，资产负债率83.6%，由于ABS 的原因，2020第三季度的负债率达到240.2%。

值得注意的是，新希望服务收入很大一部分来源于母公司。新希望服务的控股股东为新希望集团，目前有四大产业板块，分别为食品与现代农业、乳业与快消品、房产与基建、化工与资源。

招股书显示，新希望服务最大的客户为其控股股东新希望集团。2018年、2019年及截至2020年9月30日，新希望服务向新希望集团提供服务产生的收入分别为6290万元、1.32亿元和1.37亿元，分别占总收入的24.4%、34.8%和37.3%。

具体来看，2018年、2019年及2020年前九个月，在物业管理服务业务板块，通过新希望地产集团产生的收入分别占同期物业管理服务总收入比例为89.8%、90.3%、82.4%。所以，新希望服务在招股书中表示，希望新希望集团的服务范围涵盖多个产业。

此外，招股书中显示，新希望服务来自独立第三方的项目在2019年以前均为零，直至2020年前三季度，来自独立第三方的项目数量达到2个，在管楼面面积为36万平方米，收入39.6万元，占比0.3%。

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