越秀服务赴港IPO：净利增速还能保持多久？
5月17日，越秀地产发布公告称，公司建议分拆旗下物业公司越秀服务并于港交所主板独立上市。
每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，越秀服务的控股股东为联交所上市的越秀地产，虽然越秀服务近年来业绩增速不低，但由于之前是越秀地产提供了业务上的大力支持，未来的是否开拓出新的增长空间，尚待观察。
净利润增长可观
资料显示，越秀服务是在越秀物业的基础上，通过整合于2020年10月初在香港成立。越秀物业拥有将近30年的物业管理行业从业经验，从1992年就开始为越秀地产提供相关服务。越秀地产1992年于香港联交所上市。
据招股书披露，越秀服务第一大股东是越秀地产旗下的投资控股实体GCD China持有越秀服务91.85%的股权；广州地铁集团旗下广州地铁投融资(香港)有限公司持有8.15%的股权。
越秀服务招股书显示，2018年-2020年越秀服务集团实现收入7.63亿元、8.96亿元、11.68亿元，归母净利润为4545.8万元、9132.7万元、1.99亿元，均呈现出积极增长态势，其中净利润规模更是连续两年实现翻番。
从营收方面来看，越秀服务集团的收入来源于非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务两个部分。2018年-2020年，非商业物业业务实现收入4.94亿元、6.03亿元、8.11亿元，占公司收入比重分别为64.8%、67.3%、69.4%；商业物业管理及运营服务在2018年-2020年分别实现收入2.69亿元、2.93亿元、3.57亿元，占公司收入比重分别为35.2%、32.7%、30.6%。
两相比较之下，不难看出，越秀服务集团报告期内的商业物业收入规模虽然仍在增长，但是相比于非商业物业业务而言收入规模增速较慢，对应的收入占比也在持续走低。
在管面积增长或受限
越秀服务的非商业物业即包括住宅物业、公共场所及工业园业态，商业物业即包括写字楼、购物商场及专业市场。对它们提供基础的物业管理服务及相关的增值服务，目前是越秀服务最主要的营收来源。
由于越秀服务基础物业管理服务，不同于增值服务，未来增长主要依赖于新增在管面积。而在2019年前9个月和2020年前9个月的数据显示，越秀服务的非商业物业在管面积分别增加210万平方米和300万平方米，不仅和动辄1000万平方米以上增速的龙头不能比，就算在规模差不多的中型物管中，也算不上出类拔萃。在物管行业目前“不进则退”的大背景下，增速越发受到关注。
而越秀服务另一大业务的商业物业管理服务，在管面积依然在200万到300万平方米徘徊。这一点也变相说明，越秀服务近年来的增长并不由面积驱动。截至2020年9月，越秀服务非商业及商业物业在管面积中，来自母公司关联方的面积比例分别为85.6%、87.3%，所管面积对应的收入比例分别为93.2%、69.2%。
而资料显示，控股股东越秀地产2020年销售业绩为957.6亿元，粤港澳大湾区内的销售达到637亿元，占比66.5%；2021年越秀地产1866亿元可售资源中，大湾区占比63%。
受此影响，越秀服务来自大湾区的营收比例接近80%，其对越秀地产的依赖可见一斑。 据克而瑞统计数据显示，2020年TOP 10物业企业在管面积门槛值为1.87亿平米，TOP 50在管面积的门槛值为4010万平米，越秀服务在管面积3260万平方米，排名在50开外。
关注TOD模式增长
从同比增速来看，越秀服务贡献最大的是非业主增值服务。2019年、2020年前9个月分别同比增长69.8%、98.4%，服务的客户对象主要是房地产开发商。非业主增值服务主要包括案场及示范单位管理以及交付前支持服务，车位销售协助服务，配套物业租赁服务及前期规划及设计咨询服务。
每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，尽管物业管理行业的红利依然存在，但是在越秀服务将业务延申至TOD模式（综合物业管理模式）或可成为该公司新的增长极。
据了解，目前日本、新加坡、中国香港等地已形成了较为成熟的TOD模式，而国内才刚刚起步。从这个角度看，已经迈出第一步的越秀服务或许能凭借先发优势在日后脱颖而出。
招股书显示，2020年11月，越秀服务集团收购了广州地铁环境工程及广州地铁物业管理，一举新增了超过500万平方米的在管面积，同时也使得公司切入了在管地铁站线及车辆段地铁上盖物业等新的业态。
同时，2020年，越秀服务的控股股东越秀地产收购了广州星樾山畔（水西项目）和广州星汇城（镇龙项目）两个TOD 物业项目，新增土地储备103万平方米。截至2020年底，越秀地产共有5个TOD 物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到388万平方米。
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