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透析商业事件

杨二一

2021-07-06 10:46:30

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领悦服务集团(02165. HK)，即将挂牌港交所，这几日正在募集资金。

6月29日，领悦服务集团在港发布全球发售的预期规模及发售价范围公告，每股发行价为4.55港元-3.75港元，每手1000股。6月29日至7月5日为招股期，预计7月12日挂牌上市。公显示，领悦服务集团全球发售的发售股份数目7000万股股份，其中香港发售股份数目700万股股份。

每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，作为区域性房企旗下的物管公司，领悦服务体量并不大，并且有过度依赖母公司的情况。同时，近期，大量物管企业寻求上市，在港交所陆续递交招股书。随着明年港交所新规生效，上市企业的门槛首次提高，下半年IPO热潮或将延续。

家族控制的“小微”物管公司

领悦服务集团有限公司总部位于四川省，在西部地区，公司有着相当稳固的地位。2020年，领悦服务被中国指数研究院评为“中国西部物业服务五十强”排名第12位，被亿翰智库评为“中国物业企业综合实力百强”排名第55位。

此次，港交所募资，领悦服务表示，对于募集资金用途，战略收购及投资占所得款项总额百分比70.0%，合约169.8百万港元用于收购及投资其他物业管理公司；升级信息系统及设备占所得款项总额百分比20.0%，合约48.5百万港元用于升级领悦服务智慧物业管理平台；营运资金占所得款项总额百分比10.0%，合约24.2百万港元。

招股书显示，截至2020年12月31日，领悦服务已签约管理234项物业，总签约建筑面积约为3620万平方米。公司拥有174项在管物业，总建筑面积约为2020万平方米，位于九个省份、一个自治区及一个直辖市的31个城市。

但是，从业务分部地图来看，领悦服务在四川省内布局的项目数量占据绝大多数比例，并且省内业务的占比呈现逐年走高的趋势。从收入来看，2020年公司有多达八成的收入来源于四川省内，从2018年至2020年，从四川省内获取的收入由51.7%提升至80%。业务过于集中于一个省份，对于寻求在港股上市的企业来说，似乎并不乐观。

除了四川省外业务量极小，从规模体量来看，领悦服务也仅能算得上是“小微”玩家。中指研究院发布的《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，合约面积均值为1.80亿平方米。领悦服务的合约在管面积仅为上市公司均值的三分之一左右。

另外，招股书显示，领悦服务的实际控制方为家族式背景企业。领悦服务的关联地产公司为领地集团，而后者为刘氏家族所控制。在IPO之前，领地集团刘氏家族合计持有领悦服务98.83%的股权。

每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，对于这一在当地实力强劲的实控地产集团，领悦服务呈现出对其极度依赖的态势。2018年－2020年，领悦服务来自领地控股及其合营企业所开发物业提供物管服务的收益占比分别为85.7%、67.5%、70.1%；同期，非主业增值服务产生的收益占比更是高达97.3%、87.9%、74.3%。可见二者业务相关度非常高。

对此，领悦服务在招股书中也承认，母公司的业务、财务状况或前景或其开发及落成新物业的能力，当出现任何不利发展时，可能影响其取得物业管理服务及非业主增值服务相关新服务合同的成功率。

增值业务占比不高

据了解，领地控股在规模扩张上比较激进。曾在短短3年内连开5盘，常常不惜重金拿下单宗地块总价地王。作为子公司的领悦服务，似乎也延续了这种发展模式，在短期内实现了迅速扩张。

据招股书披露，领悦服务2018年－2020年收益分别为1.69亿元、2.79亿元及4.28亿元；同期净利润分别为1410万元、3540万元、7030万元，复合年增长率达到123.3%。领悦服务表示，主要原因在于在管项目数量与在管建筑面积的增加，业务扩张使规模经营效益得到了显著改善，其次是由于公司持续不断采取成本节约措施。

不过，虽然领悦服务业绩增长动力强劲，但是增值服务占比始终偏低。领悦服务的业务板块分为物业管理服务、非主业增值服务和社区增值服务三块，这一点和大多数物管企业类似。按照收入规模来看，物业管理服务占总收入的比重在七成上下，为公司的第一大收入来源。非主业增值服务的占比呈现出下降趋势，2019年为32.2%，2020年仅为26.4%。社区增值服务占比更小，2020年仅为3.8%。

根据招股书披露的数据，领悦服务物业管理服务的毛利率在所有业务中最低，2018年-2020年分别为25.4%、29.9%、32.6%。而同期，非主业增值服务的毛利率分别为28.2%、31.3%、35%，社区增值服务的毛利率分别为44.2%、45.8%、47.9%，特别是社区增值的利润率显著高于前两者。因此，公司的社区增值服务的发展未成气候，增值业务占比较低，或将对公司的长期发展造成不利影响。

另外，领悦服务关联方领地控股的负债压力较大，领悦服务的独立上市或成为后者降负债的救命稻草。这对领悦服务来说，也将构成不小的压力。从2017年至2020年5月末，领地集团的净资产负债比率分别为60%、110%、140%、150%。这一数值不仅踩了“三道红线”，在同类房企中也相对较高。《2021中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2020年上市房企净负债比率均值为95.07%。即使考虑到去年下半年“三道红线”压力之下，房企减负举措的影响，这一差距仍是相当惊人。

物管公司上市潮涌

刚刚过去的6月份，融信服务、德信服务、朗诗地产服务、康桥悦生活、领悦服务、三巽控股等多家物企接连通过港交所聆讯，将陆续公开挂牌上市。同时，还有不少欲融资企业，在港交所递表排队等待上市。

据披露易公开的信息统计，长城物业、中南服务、富力地产物业等多家物管公司也已递交了招股书。另据媒体报道，截至6月29日，在港交所排队的物管企业已达18家。

“7月份将是这批企业的集中挂牌上市期，同一行业在一个月时间内迎来如此多的新上市企业，物业行业将在资本市场引起巨大的关注度。”嘉和家业物业服务研究院院长唐卓对媒体说。

值得注意的是，赴港上市的物管公司中，呈现出明显的下沉趋势，大量规模较小、区域性强的公司亦纷纷递交了招股书。每日商业报道（www.bizvcw.com）发现，于6月23日通过港交所聆讯的康桥悦生活就与领悦服务有很大的相似性。据中指研究院的报告，康桥悦生活在中国百强物业管理公司中，按在管建筑面积计排名第78位，按2020年的收入计排名第97位。领悦服务在四川发展，康桥悦生活旗下社区业务则多集中于河南省，来自河南的在管面积占95.73%，收入占比更是高达99.5%。

与此同时，大批寻求IPO的物管企业由房企拆分独立。据新京报报道，6月份通过港交所聆讯的物管企业中，除了长城物业外，其余大多为房企分拆。在“三道红线”的压力之下，房企多渠道力求减负。

对此，业内人士认为，房企分拆出物业上市，此外还有代建、商业、酒店等业务，都可为房企起到降低负债率作用。从历史上来看，房企分拆物业公司上市后净负债率均有不同幅度的下降。相较于房企地产开发，物业管理行业具有轻资产、低负债率、现金流稳定的优势，且不受行业周期性波动影响，能够给企业带来稳定充沛的现金流。

另外，即将到来的港交所新政，也加强了企业尽早IPO的意愿。5月21日，联交所刊发咨询总结称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%。新规的出台，主要影响的是市盈率较高，但盈利较低的小型企业。克而瑞研究就指出，规模不够大、盈利不够稳定的小型物业管理企业将被直接拦在资本市场大门之外。

因此，今年下半年或将是这些物管企业上市的“最后机会”。易居企业集团CEO丁祖昱表示，目前，距离年底还有半年多的时间，预计下半年会有更多中小物管集中闯关，赶在年底前递表。

中指研究院报告似乎佐证了这一观点，其预计到2021年末，物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。

（END）

撰文✎杨二一

编辑✎周廷复

文章部分配图来自网络

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