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俊发七彩IPO引入小米集团，对赌协议难度不小

2021-07-12 13:21:48

近期，俊发七彩服务集团（以下简称俊发七彩）向港交所主板递交上市申请，联席保荐人为中泰国际和国泰君安国际。

每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，俊发七彩一直居于云南物业服务百强排行榜的首位，但招股书显示，与众多物管企业相似，存在业务依赖母公司、区域发展受限制等问题。值得注意的是，上市前夕，俊发七彩服务为引进投资者与小米集团签下对赌协议，从协议内容看，完成协议的难度不小。

未来业务发展或受限

1998年李俊在云南省创立俊发地产，随后组建俊发集团，成为一家集房地产开发、房建工程、物业服务及其他多元板块为一体的全国性综合集团公司。

俊发七彩IPO引入小米集团，对赌协议难度不小

1999年，俊发七彩的前身俊发物业作为俊发集团附属公司成立，为集团开发的物业提供物业管理服务。直至7个月前，俊发物业发生股权变更，俊发集团将其持有的100%股权转让予俊发七彩，开始为登陆资本市场做准备。

经过多年发展，俊发七彩已经成长为云南当地知名物企。截至2020年底，公司在管总建筑面积约为2800万平方米，签约提供物业管理服务的总建筑面积约为3130万平方米。其中在云南省所管理的总建筑面积约为2580万平方米，占同期在管物业总建筑面积的92.1%。

与大多数物管公司一样，俊发七彩的主要业务为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。财报显示，2018-2020年，公司分别产生总营收4.01亿、5.93亿、8.25亿元，复合年增长率为 43.5%；纯利分别为0.48亿元、0.76亿元及1.84亿元，复合年增长率为96.4%。得益于在管总建筑面积增加和服务范围的扩大，近年来，俊发七彩的财务表现实现增长。

俊发七彩招股书截图

不过，俊发七彩还是难以摆脱过于依赖单一的服务收入，据招股书，2018-2020年，俊发七彩物业管理的收入分别为3.28亿元、4.75亿元、5.84亿元，占比分别为82.0%、80.1%、70.7%。物业管理收入长期占比超七成。

值得注意的是，单一业务依赖呈下降趋势，另外两项服务占比已经有了显著提升。2018-2020年，俊发七彩来自非业主的增值服务产生的收入分别为3823万元、7000万元及1.28亿元，复合年增长率为82.7%。同时，社区增值服务通过2020年开始使用俊客APP向物业开发商提供有关一手物业的物业代理服务的社区资产管理服务以及社区购物服务，丰富了收入来源及增加收益。2018-2020年，公司来自社区增值服务产生的收入分别为3417万元、4772万元及1.14亿元，复合年增长率约为82.5%。

俊发七彩IPO引入小米集团，对赌协议难度不小

俊发七彩招股书截图

尽管如此，俊发七彩业务来源仍有超九成来自母公司。2018-2020年，俊发七彩从母公司俊发集团及关联公司所开发物业里分别获得了约3.1亿元、4.3亿元和5.4亿元，分别占比约94.0%、91.4%及92.4%。

俊发七彩也坦言，母公司俊发集团是其收入的主要来源，是最大客户。令人担忧的是，每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，未来，俊发集团及关联公司能提供给俊发七彩服务的业务似乎有限。以俊发集团的主营地产业务为例，克尔瑞数据显示，2020年俊发地产全年新增土储建面仅为1100万平方米。

省内物管竞争加剧

由于业务发展对母公司的依赖较大，俊发七彩不可避免地出现了受限区域性发展。

俊发集团早期创建时，深耕于云南，在当地的房地产市场拥有压倒性优势。据诸葛找房数据，截至2020年，俊发集团力压碧桂园、融创等规模房企，以169亿元的销售金额位居昆明房企销售排行榜第一，拉开第二名碧桂园超百亿的差距。

凭借母公司优势，俊发七彩也轻松跃升为云南省领先的物业管理服务提供商。中指院数据显示，2014年至2021年间，俊发七彩服务连续八年位列总部位于云南省的物业服务百强企业首位。

俊发七彩IPO引入小米集团，对赌协议难度不小

俊发七彩招股书截图

招股书披露，截至2018年、2019年及2020年末，俊发七彩在云南省分别管理总建筑面积约为2110万平方米、2440万平方米及2580万平方米，分别占总建筑面积约92.8%、93.3%及92.1%。

同期，其在云南省的物业管理服务收入分别为2.99亿元、4.38亿元、5.42亿元，占总收入的比例分别为91.2%、92.3%、92.9%，均超过九成。

然而，近年来，云南省内也正面临激烈的物管企业竞争，以彩生活、绿城物业、万科物业、碧桂园物业、保利物业等为首的一批大型外来物管已经展开对本土优势企业俊发七彩的猛烈攻势，俊发七彩想继续保持“云南一哥”的位置也并非易事。

或许俊发七彩也已意识到无法长久地偏安一隅，每日商业报道（www.bizvcw.com）发现，其正在积极扩张各省版图，6月18日，在上海集中土拍上，俊发地产携手上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司，以总价15.37亿元在上海青浦区拿到一地块。

俊发七彩IPO引入小米集团，对赌协议难度不小

青浦区徐泾镇振泾路北侧A6c-06地块（来源：房天下）

6月24日，俊发集团对外投资公告称，与中航信托分别认缴6.8亿元，合资设立了深圳俊航投资合伙企业，进军深圳的意图也日渐清晰。

但来自云南省外地区为俊发七彩贡献的物业管理收入占比仍旧差强人意。截至2020年末，俊发七彩服务的业务已拓展至四川、贵州两省，来自两省的物业管理服务收入在该业务总收入中的占比为7.1%，相比同期来自云南省的92.9%占比，二者悬殊极大。

上市前签对赌协议

可以看出，俊发七彩的全国化布局，存在各种不确定性。而此次俊发七彩服务的招股书中，一大看点就是与小米集团签署的投资对赌协议。

2021年6月10日，小米集团旗下全资子公司FastPaceLimited认购了俊发七彩服务45180股股份，占公司股权的4.29%，总现金代价为3000万美元，经协定的投资后估值为45亿元。

随后，Fast Pace Limited和俊发七彩签署了“补充协议”。协议要求俊发七彩服务2021年收入不少于人民币13.59亿元，2022年收入不少于18.04亿元，即押注了近两年收入不低于31.63亿元；对应的年度税后纯利不低于 3.53 亿元和 5.31 亿元。否则将以下列公式进行现金补偿：

2021年现金补偿=30百万美元×{1–（2021年经调整估值÷人民币45亿元}；2022年现金补偿=30百万美元×{1–（2022年经调整估值÷人民币45亿元}–2021年现金补偿。

每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，根据过往财务数据，俊发七彩要实现对赌约定颇具挑战性。

2020年，俊发七彩服务总营收为8.25亿元，同期实现归母净利润1.82亿元。要想实现2021年的对赌业绩，公司2021年的营收与净利润同比增幅分别需达到约65%、94%。而2019年、2020年，该公司营收同比增幅分别为48.03%、39.13%；归母净利润同比增幅分别为59.94%、142.15%。

根据俊发七彩业务对集团的高度依赖，其能否完成对赌协议受集团业绩影响颇大。克而瑞数据统计，近年来俊发地产在50位上下徘徊，略有下降。2018-2020三年间，俊发地产实现操盘金额分别为550亿、528亿、670亿元，分别位居行业榜单第49位、50位、50位。2021年上半年，俊发地产操盘金额246亿元，行业排名60位，从绝对额来看，这一数据低于去年同期的252亿元。

俊发七彩IPO引入小米集团，对赌协议难度不小