长城物业赴港IPO：独立物管公司毛利不高
杨二一
2021-06-23 12:37:06
6月16日，长城物业集团股份有限公司在港交所递交招股书申请上市。作为国内最大的独立第三方物业公司，长城物业终于走上了IPO之路。
值得注意的是，在赴港上市前夕，长城物业还受到了物业龙头企业碧桂园服务的参投。4月29日，碧桂园服务斥资5.4个亿，间接收购了长城物业15.28%的股份。
不过，每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，作为专注于物业领域的独立企业，长城物业仍然存在营收过于依赖物业管理业务、毛利率较低等问题。面对物管企业上市热潮，长城物业能否持续地吸引投资者目光，还有待观察。
公开资料显示，长城物业于1993年在深圳成立，1999年首次到北京拓展业务。截至2021年3月31日，长城物业的物业管理业务分布在中国31个省、直辖市和自治区的162个城市，62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市。
根据中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2020物业服务企业综合实力测评报告》，长城物业集团股份有限公司排在第8位，而排在其之前的碧桂园、绿城、保利、雅居乐、招商局物业以及金地物业，均有房地产公司背景。完全独立自主经营的长城物业杀出重围，冲进了榜单前十。
作为全国最大的第三方物业，长城物业在规模和营收数据上都有着不俗的表现。截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.528亿平方米。
据中指院统计，2020年长城物业在管建筑面积、合约建筑面积及收入在独立物业管理公司中排名第一。每日商业报道（www.bizvcw.com）发现，这两个数字与中海物业、华润万象生活的在管建筑面积接近。而显然，长城物业没有中海地产、华润置地来提供住宅以及综合体资源。
虽然没有母公司给予住宅项目，长城物业的业务完全依靠自身开疆拓土，这样的模式却很好地规避了对房企的过度依赖。相反，业务过度依附房企的物业企业，一旦源头出现问题，也将增大自身不确定性风险。
例如，前段时间，因年报难产而遭到停牌的鑫苑服务就是一个例子。该公司全年营收的5.34亿元中，来自其母公司鑫苑地产集团的收入达到了4.39亿元，关联方收入占比高达82.1%。
招股书显示，截至2018年、2019年、2020年及2021年3月31日，长城物业收入分别为24.043亿元、28.103亿元、30.356亿元、7.838亿元，基本上呈现稳定增长的态势。
值得一提的是，由于不错的增长数据，长城物业在IPO前夕吸引了碧桂园的目光。4月29日，长城物业原股东盛美同赢以5.4亿元的价格转让所持1332.14万股，碧桂园服务由此持有长城物业15.28%股份。
从股权结构来看，长城物业目前主要股东包括，熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安、中洲资本及碧桂园服务，分别持股20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.50%、18.22%、15.28%。
在物管企业中，排行第一的碧桂园服务素有“并购一哥”之称。此次IPO之际，碧桂园购得长城物业15%的股权，或是看中长城物业目前作为独立的物业管理公司的规模，抑或是有更大的整合行业的野心。
毕竟，2019年底，在联交所才上市不久的蓝光嘉宝服务，在2月25日与碧桂园服务共同宣布，碧桂园物业香港拟收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务约64.62%的股份，对应交易总代价暂估值约48.47亿元。3月11日，该股份转让价款调整约为49.64亿元。如最终并购达成，蓝光嘉宝将在港股摘牌。
不过，长城物业近年来的盈利能力与增长，似乎并不是特别突出。
招股书显示，长城物业2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月，整体业务的毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。而 与之相比，2020年18家港股通物管企业合计整体毛利率为28.8%。前述提及的华润万象生活，在2018年和2019年，虽然毛利率与长城物业水平相当，但在上市的2020年，其整体毛利率也飙升至27%。
每日商业报道（www.bizvcw.com）了解到，物业行业收入一般分为三部分，物业基础服务（收取基础物业费为主）、非业主增值服务（协销等与开发商有关，毛利率30%~50%）、业主增值服务（包括清洁等社区增值服务，毛利率50%~60%）。其中，物业基础服务的价格稳定，增长较为困难，而增值服务则更具有提升盈利能力的想象空间。
纵观长城物业的收益，主要来自物业管理服务、地产开发商增长服务、社区增值服务及专业服务，其中物业管理服务比重最大，近三年占比分别为79.3%、78.1%、76.3%。
近三年，长城物业平均物业管理费分别约为每月每平方米1.9元、1.8元、1.8元。与之形成对比的是，2020年百强企业平均住宅物业服务费为2.05元/平方米/月，整体平均物业费为3.84元/平方米/月。也就是说，在占比最大基础业务上，长城物业的盈利空间就已经比较落后。
如果过度依赖盈利空间狭窄的物业管理业务（接近80%），长城物业整体毛利率无法实现质的突破。要想持续地吸引投资者关注，长城物业需要在拓宽盈利模式、优化结构上花更多心思。
事实上，增值业务一直是物业企业发力的重头戏。今年5月，碧桂园服务执行董事、总经理李长江曾对媒体表示，增值服务是物业企业未来决战的主战场。他说：“这个能力不发展、不提升，那就是为规模而规模，只为了收物业费，这是没有出息的。”
物业管理公司上市，成为今年上半年资本市场的新景观。截至目前，在港交所排队上市的物业企业已达到22家。
每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，除了长城物业，领地控股旗下的物业管理公司领悦服务也于近日计划在港交所上市聆讯；禹洲集团旗下的禹佳生活服务等多家企业也欲闯关IPO，另外，越秀服务、中梁百悦智佳、阳光智博服务等企业已经提交了招股说明书。
为何诸多物业企业在此时扎堆寻求上市？嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓对媒体解释道，2022年1月1日港交所将正式实施新上市企业盈利能力的文件，预示着上市门槛即将提高，“加之物业股的估值开始分化，一些企业会考虑火速递表、加快进程，抢占最后的上市窗口”。
同时，截至2021年6月8日，港股物业板块平均市盈率超过33倍，远高于港股主板的市盈率，充分体现了资本市场对物业服务企业的高度认可。港股物业股的高估值，也让更多物管企业垂涎。
另外，房企也有政策方面的考虑和融资扩张的需求。“三道红线”出台之后，房企融资变得尤为困难，资金监管更加严格。通过分拆上市，能够拓宽融资渠道，改善财务状况。
不过，尽管物业企业都想拥抱资本市场，毕竟登陆港股，也让相关企业总市值大涨，但是，行业内部的分层也更加明显。
嘉和家业物业服务研究院的数据显示，截至2021年6月18日收盘，41家在港股上市的物业服务企业中，排名首位的碧桂园市值已经达到2454.58亿港元，而最低市值的物企还不到40亿港元。就在管面积来看，头尾物业服务企业之间的差距更是达到了80~100倍。
此外，每日商业报道（www.bizvcw.com）发现，随着房地产和物管服务的扩张，物业企业陷入的服务纠纷也越来越频繁，或对其融资存在持续的不利影响。以长城物业为例，公开资料显示，长城物业共涉及司法案件超600宗，历史被执行人8次，历史被执行总金额超40万元。2018年、2019年、2020年，长城物业接收到的法律裁判文书分别为76份、101份、113份，逐年递增。而2021年过去不到一半，已涉案121起。
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