保利地产增持被热议，此次“逆势扩张”能行吗？
杨二一
2021-08-16 11:18:59
近日，保利地产（600048，SH）发布公告，公司接到实际控制人保利集团的告知函，基于对保利地产未来发展的信心及长期投资价值的认可，保利集团拟在未来6个月内，通过上海证券交易所交易系统增持不超过公司总股本2%股份，公告当日，保利集团已完成首次增持50万股。
除此之外，保利地产还发布了《关于公司董事长及全体高级管理人员计划增持公司股份的公告》。公告显示，公司董事长、总经理刘平及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起 6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元，增持价格不超过15.06元/股。
对于此次大幅增持，业内评价不一。每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，有业内人士表示，此举表明保利地产经营稳健，业绩令人放心，管理层的举措“值得点赞”；与此同时，有股民在公告下表示反对，认为“800万到1600万还没有股吧里的大神多，不够意思”。
作为央企，保利地产在监管要求上一直是“优秀生”，但就近期销售情况而言，业绩波动也较明显。7月底刘平接棒董事长之后，营收“重回前三甲”的压力依旧不小。
受8月4日保利发展增持公告影响，8月5日，公司股价开盘后迅速拉升，盘中涨幅一度达到8.51%，看来，二级市场对增持行为给予相当正向的反馈。
接下来的一周时间里，保利地产股价继续拉升，8月10日微跌后，8月11日开盘股价再次出现大涨，最终以12.59元报收，截至8月11日，近5个交易日前涨幅超过26%。
不过，今年以来，保利地产的股价已经一跌再跌——受板块估值和市场对地产的悲观情绪拖累，目前公司股价已下跌36.85%。此前，公司管理层已多次表示，“公司价值被严重低估”。
就历史来看，保利地产不是第一次以增持方式刺激股价“回归理性”。2008年9月8日、2014年2月25日、2015年8月27日，保利集团宣布对保利地产进行公开增持，其中后两次的前后几个交易日还配有高管增持。
值得一提的是，上述三次增持均位于股价低点。其中第一次增持之后，2009年4月17日，保利地产股价实现翻番，其后继续大涨，至2009年7月6日，不到1年内涨幅累计达到240%；第二次增持一年之后的2015年4月，股价涨幅达到了240%。纵观三次增持，每次的时间点都可谓是对股价的精准打击。
或许是因为这个“前车之鉴”，保利地产的股票被推上了风口。每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，在一份“周五（8月6日）收盘价较券商研究员给出的目标价还有50%以上涨幅的股票一览表”中，保利地产位列第三。根据华创证券研究院鲁星泽给出的估计，当日收盘价为10.75元的保利地产，目标价（前复权）达到了21.50元，股价上涨空间100%。
其他券商也有类似观点。8月5日，光大证券研究员何缅南发布分析：“我们认为本次实控人保利集团在公开市场增持股份，并拟在6个月内继续增持不超过公司总股本2%，充分显示了对公司稳健基本面、未来发展前景及长期投资价值的认可，利于稳定资本市场对房地产行业的过度悲观情绪，以客观理性态度看待房地产行业的平稳健康发展。”其同时指出，保利地产估值具备较强吸引力，实控人增持彰显信心，维持“买入”评级。
但是，在地产圈所谓“增持潮”的背景下，保利地产的增持计划仍然受到了不少质疑和抨击。在此起彼伏的增持事件中，保利地产被认为仅是随大溜的“护盘者”之一。
面对地产低迷、股价纷纷下行的情形，近期头部房企增持事件不断。吴亚军家族信托斥资9000万港元增持龙湖集团200万股普通股；胡葆森计划6个月内耗资8000万港元至1亿港元增持建业地产；杨惠妍以接近1亿港元增持碧桂园1000万股至持股60%；孙宏斌在上半年更是增持融创4次，总斥资超2.3亿港元。单就增持股数和价值来看，保利地产的增持，似乎有些相形见绌。
在某券商平台的公告评论区，有股民予以支持和鼓励，“不管多少，央企高管能拿出真金白银自己增持总是件值得肯定的事”。但抨击的声音仍不在少数。“保利的高管这么穷？一大群人买800万，搞笑的吧”、“赶紧分红吧，搞些有的没的”、“就这增持还不如说自己收购芯片公司”、“还没一个大户增持的多”，公告发布仅几分钟后，就涌现出如上评论。
业内人士指出，与保利前三次增持时相比，如今地产公司的营商环境已经发生了极大的变化，就现行政策措施实行情况而言，短期内没有看到整体地产板块有好转迹象。因此，尽管行业增持频繁，也无法扭转股价集体下行的现象。
总的来说，大股东、高管增持，对保利地产而言是利好消息。但是观察其业绩数据，却不甚理想。
8月7日，保利地产发布销售情况简报，公司今年前7个月实现签约面积1984.10万平方米，同比增加9.35%；实现签约金额3273.40 亿元，同比增加19.84%。
与近两个月的业绩简报看，发现签约面积和金额同比都出现了明显的下滑趋势。6月公司实现签约面积 232.92 万平方米，同比减少 47.12%，实现签约金额 502.87 亿元，同比减少 26.96%；7月公司实现签约面积 312.81 万平方米，同比减少 2.92%；实现签约金额 421.55 亿元，同比减少 13.29%。
就7月数据而言，虽然签约面积环比有所回升，但签约金额仍大幅回落，环比减少16.4个百分点。
在同类房企中，这些数据也不算好。根据今年1月至7月房企销售排行榜的数据，今年迄今累计签约金额紧随保利地产（3272.1亿元）其后的中海地产（2330.3亿元）、招商蛇口（1973.3亿元）、华润置地（1878.亿元）、绿地控股（1871.0亿元），总额同比增长数值均高于保利；就7月同比增长而言，这四家公司最差为-4.0%，最佳为61.8%，均比保利优异不少。
利润方面更加不尽如人意。今年上半年，保利发展营业总收入同比增长22.25%至约901亿元，营业利润约为188.9亿元，同比增长8.70%，归母净利润约为103亿元，同比仅增长1.72%，几乎是“增收不增利”。
事实上，自从去年下半年调控出台、政策空间再度收紧以来，保利地产一直延续着利润收紧的问题。2020年，保利地产实现营业总收入2432.08亿元，同比微增3.06%，而归母净利润仅同比增长 3.54%至289.48 亿元，相比于2019年同期的47.90%大增，这一数字实在有些微薄。
利润率下滑的背后，除了市场环境的改变，或也和保利地产“逆市扩张”的战略有关。2020年，保利地产拿地金额2353亿元，同比上升51.35%；在中指研究院2020年房企拿地排行榜上，保利地产以1225亿元位列第四。今年则继续延续这种趋势：今年上半年，保利地产跻身拿地面积、金额的前三位。
这种强势仍在继续。6月底，当时还是保利地产总经理的刘平表示，2021年保利地产计划的房地产及相关产业直接投资总额将达到3950亿元，较2020年上调后的金额同比增长17.9%。
很显然，大幅增加的拿地举措带来了的是成本承压。中指研究院发布的《2021年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》显示，保利地产今年前5月拿地费用同比增幅59.74%，增加233亿元；拿地成本每平米上涨1465元，涨幅为21.36%。
保利地产“逆市拿地”策略，此前早有先例。早年间，在迈入营收千亿门槛之后，保利地产坐上了国内房企第三的宝座。但是，2012年之后，恒大、碧桂园、融创等企业发展迅猛，保利地产一度被挤出第五名以外。随着房企间差距逐渐拉大，保利与前三甲的位置似乎越来越远。此后，前任董事长宋广菊多次提及“重回前三”的口号，但由于目标达成率难堪，逐渐淡出媒体视野。
保利地产的差距，在销售规模上的体现最为明显。今年1月-7月签约金额榜单上，保利地产仅排在第六位。排名第一的碧桂园销售金额达到了5008.2亿元，保利地产仅占其三分之二左右。
7月30日，刘平正式接棒宋广菊，成为保利发展新任董事长。“重回前三”又被媒体重提，成为了新董事长的重担。比起前几位创业型的董事长，财务出身的刘平被称为“稳健行事者”。但在规模扩张上，他似乎不避讳这种野心。他曾坦言，因为城市布局、周期性战略等因素，保利发展与“碧万恒”之间确实存在差距，“但公司要继续保持在第一方阵的地位，不会放任这种差距继续增大”。今年5月，有投资者提问刘平，“长视角看，保利住宅开发业务的天花板会在哪里，能否到1-1.5万亿之间？”，他给出了肯定的答复。
值得一提的是，保利地产不是没有追赶的希望。作为央企，保利地产相对稳健，负债干净，现金流充裕。尽管拿地出手阔绰，但其仍是去年TOP5房企中唯一“三道红线”全部未踩线的房企。
截至2020年底，保利地产资产负债率78.69%，剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，同时，现金及现金等价物余额为1452.8亿元，相当充足。
在“三道红线”的压力下，行业草木皆兵，这对稳健的保利地产来说，反而是一个新的机遇点。“三道红线下，房企增长的驱动力，将由资源和杠杆驱动转变为专业驱动，行业排名将因应房企专业能力重新洗牌。”刘平近期表示。
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