杨二一

2021-08-27 10:58:14

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一切都要从杭州二手房平台的新功能说起。

8月18日，已经存在了5年的“杭州市二手房交易监管服务平台”毫无防备地上线了“个人自主挂牌房源”这一新功能：房东得以跳出中介局限，在政府背书的平台网站上自主上线房源信息。

“这标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。”杭州住保房管局表示。

8月20日，每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，该平台已经上线了“个人自主挂牌”功能，并开放登录后的用户添加信息。个人房源与委托经纪挂牌房源并列显示，不过由于前者上线数目较少，尚未完整展示房源信息。相关负责人表示，该平台并不能取代房产中介行业。

不过，投资者却似乎一直看空贝壳的未来业绩增长。上述平台上线的消息一出，8月19日晚间，中概股贝壳股价下跌了15%左右，市值蒸发了约230亿元人民币。

同时，本月正值贝壳上市一周年之际，而与上市之时相比，公司股价已经跌去大半；与上市后的最高点79.4美元/股相比，截至23日，贝壳报16.11美元/股。

不讨喜的财报

据了解，在证券资讯平台，也有不少投资者认为，贝壳股价如此大幅下跌是被“错杀”。

回顾贝壳发布的2021年第二季度及上半年财报，“增长”仍是最大的关键词。财报显示，公司上半年总交易额（GTV）达到了2.29万亿元，同比增长72.3%。截至6月30日，贝壳存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%；新房业务GTV达8417亿元，同比增长70.7%；贝壳新兴及其他业务营收12亿元，同比增长68.9%。

交易额的增长，来自于贝壳的门店数目和第三方门店交易规模的扩张战略。今年第二季度，贝壳找房平台连接门店数量同比增长25%至5.29万家，其中约30%的新增门店来自现有门店店东创业。人员上也是一样。截至2021年6月30日，贝壳现有548600位经纪人，上半年的同比增长达到了20.3%。

不仅如此，为应对繁复的市场变化，贝壳还实行多元发展策略，其中就包括切入家装业务。财报显示，贝壳自营“被窝家装”在北京完成单量同比增长十倍以上，Home SaaS系统实现销售、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地。贝壳甚至已经走上了收购道路。今年7月，公司宣布与圣都家装达成协议，将收购圣都100%的股权，总对价不超过80亿元人民币。

在二手房交易增长几乎陷入停滞的背景下，新兴服务和其他服务的崛起或许能为贝壳找房带来全新的增长点——但遗憾的是，关键利润数据的滑落，还是挫伤了投资者的积极性。

财报数据显示，贝壳第二季度净利润为11.16亿元，同比缩水达到了60.69%；调整后净利润16.38亿元，比去年第二季度的29.51亿元也有44.49%的降幅。公司毛利率仅为22.1%，相比去年同期的32.5%，下滑了10.4个百分点。值得一提的是，低毛利率一直是贝壳的痛点。2018年-2019年，公司毛利率一直在24%左右徘徊，与之对比，贝壳最大的竞争对手安居客近年来毛利率均高于90%。

长期存在的“增收不增利”的焦虑被一次次“佐证”，即使增长依旧，资本市场似乎正在抛弃贝壳的前景。第二季度财报以及半年报公布后，贝壳股价毫不意外地再次下跌。8月12日，摩根大通将贝壳评级从跑赢大盘下调至中性，目标价从86美元下调至24美元；8月16日，评级机构Goldman Sachs亦将贝壳评级从买入下调为中性。

诸多利空出现

每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，对于贝壳面临的盈利能力不足、股价下跌困境，更多业内人士将其归咎于外部因素作用，而非内部问题。

首先是反垄断的阴霾。观察贝壳一年以来的股价持续走势，可以发现 今年年初开始的一波下跌走势期间，正是国家出拳重点治理互联网公司反垄断的时间段。2021年4月10日，阿里巴巴被市场监督总局开出了182.28亿元的巨额罚单。从今年6月25日以来，贝壳的股价就跌去了六成。

贝壳作为互联网中介巨头，各种反垄断的传闻就没有停过。7月底，一张关于政府要求房产中介抽佣率“不得超过当地社平工资的3倍”的截图广为传播。

更有来自同行的施压：4月10日，贝壳的劲敌58同城董事长姚劲波在社交平台公开喊话，点名贝壳找房通过垄断大搞“二选一”，呼吁国家下场整治贝壳找房。

8月12日，贝壳半年报发布之后的电话会议中，贝壳CFO徐涛表示，关于反垄断，“首先再次澄清，目前为止公司没有被反垄断调查”。“贝壳在5月，和其他33家企业一样，及时提交了自查整改报告。”他指出，“贝壳始终在法律、法规和规章的范围内运营。”

此外，如果说反垄断是互联网公司面临的通病，房地产市场的不景气则是贝壳面临的“独家考验”。

2021年上半年，房地产市场密集调控、政策频出。据中原地产研究中心的统计数据显示，今年前7个月，全国房地产调控多达352次。中介业务与楼市紧密相关，调控的密集带来的是消费者购买资格、购买欲望的下滑，自然也就带来了贝壳们的“至暗时刻”。贝壳也在财报中承认，“成屋销售市场受到一系列市场降温措施的影响，导致成屋交易收入对总净收入的贡献相对较低”。

具体来看，首先，国家对二手房市场的监管。2月份，深圳首创“二手房指导价”，要求银行按照指导价格贷款；7月9日，上海紧接着开启了二手房挂牌价核验政策，未通过价格核验的二手房源，将无法对外发布。

监管成效相当显著，数据显示，深圳2月至6月二手房成交量分别为4166套、6789套、4877套、3027套、2575套，除了3月份数据反弹，深圳其余几个月交易量均低于5000套；至于上海，新政实施当月全市二手房成交不足2.4万套，相较于1月份4.5万套的成交高点，几近腰斩。

一般来说，成交量大跌，价格也会不可避免地松动，房产中介的盈利和生存直接受到了挑战。据深圳房地产中介协会统计，今年上半年，深圳市相关从业人员数量同比下滑了11.8%。

其次，在新房业务方面，贝壳也是力不从心。对比二手房业务，贝壳新房业务佣金率在2.7%左右，而二手房佣金率只有1.47%，新房业务可谓是贝壳的“利润蛋糕”。也正是新房业务的持续增长让其挺过了2020年这一倍感压力的上市之年，实现了大幅盈利。

但是，进入2021年，贝壳的新房业务却遭到了房企们的集体“抵制”。房企认为，贝壳存在“店大欺客”的嫌疑，由于贝壳掌握了大量客户，而贝壳抽佣又导致成本太高，一些中小型房企根本耗不起这些代价，纷纷自己卖房，如恒大推出的房车宝，富力、世贸、阳光城和新城等公司均已推出类似产品。

除了房地产公司自己开始卖房，新房市场开始出现新房供应萎缩的迹象。据“燃财经”报道，继8月6日深圳宣布第二轮集中供地中止后，已有天津、青岛、苏州、济南、杭州等多地发布公告，官宣第二轮集中供地延期。拿地不赚钱，甚至亏钱，让房企们畏手畏脚。甚至有房企在上半年一宗土地都未拍下。

贝壳新房业务这一现金奶牛，面临诸多不利变动，未来业绩增长存在变数。

中介行业仍不可或缺

其实，无论政策监管趋严，还是房地产市场降温，贝壳管理层的态度似乎都相当淡定。他们给出的理由很简单：这是市场周期使然。

贝壳找房联合创始人、董事长兼CEO彭永东表示，行业每三年一个周期，房价会在这个过程中稳定有序上涨，一个城市的成熟度也在变化，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾开始，房价出现波动，对应的监管政策则会出台。

“每个城市都有稳定的交易量，前两年围绕交易量上下波动相对稳定，第三年交易量和价格大幅上涨，市场均衡被破坏，就会出现相应的政策，市场逐渐降温，直至下一个循环。”他曾对媒体表示。

他的“市场周期论”亦被解读为：市场并不用过度忧虑近段时间的调控政策。
 

但是，无论市场走势如何，中介近期遭遇的困境，让市场周期之说，显得有些无力。更何况近日的杭州市推出的“个人自主挂牌房源”，这极大削弱了房产中介在市场中的地位。

与北京、上海等地此前的类似平台不同的是，杭州这回的做法相当彻底。杭州二手房交易平台彻底升级了传统市场监管模式，在事前、事中、事后全面监督二手房交易，由管人、管事、管行为变为管平台、管数据、管信用。

21世纪经济报道指出，高房价导致高佣金的房价恶性循环有望被新模式的推出打破；更有媒体认为，一旦官方房产中介平台被全国推广，贝壳利用房产交易信息不对称获利的空间将大幅压缩，业绩将由此大受影响。在杭州新政登上热搜之后，不少购房者都对中介费的减免感到期待，表示“如果推广至自己的城市，肯定会选择官方平台”。

“去中介化”的时代真的会到来吗？贝壳的命运如何？

对此，杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉表示，此举的主要目的便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道，不会要求个人在平台挂牌后不允许投放在其他中介平台上。她还表示，“如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介”，因此中介也不可能被完全替代。

但是，每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，在股吧评论区，相关讨论激增，投资者人心惶惶：“全国实行，贝壳会怎样？”，“支持政府取消中介，政府搭台，降低房产交易成本，为民做实事！”，“官方售房平台要革中介的命？”……

“智能机用惯了，还会去用老年机吗？”这是股民针对贝壳最新的一条评论。“老年机”会是贝壳的未来吗？贝壳自己或许也不清楚。截至发稿，贝壳尚未对此事做出评价。

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