被保利收购？雅居乐集团紧急辟谣
杨二一
2021-09-19 20:11:56
9月12日，雅居乐集团（03383，HK）在官网上发布了一则自愿性公告。公告表示，公司已于近期注意到了有关雅居乐集团出售予保利发展控股集团股份有限公司（600048，SH），以及就出售完成对雅居乐集团的尽职调查的市场谣言。“本公司经向控股股东查询并获确认该谣言亳无根据。此事已向公安机关报案并被受案调查。”
此前，由于两家公司合作互动频繁，有不少传言认为，雅居乐将与保利集团达成收购事宜。每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，在互联网上流传着一张疑似拍摄于雅居乐集团内部的照片，或许是谣言的源头。不过，对于二者的合作，雅居乐对媒体却持否认态度：“近期没有新的合作项目落地。”
谣言传出后的9月10日，雅居乐曾在微博发布律师声明，称其留意到“保利收雅居乐”等消息及类似言论在网络上传播，表示“该消息完全不实，纯属谣言”。雅居乐表示，已就此事向有关部门举报，并将通过相关法律手段维护自身的合法权益。9月11日，雅居乐再发声明，但微博发布不足10小时就被撤下，令人迷惑。
收购传言另一方的态度，更是给事件增添了微妙的气息。有媒体向保利地产方面求证，保利回应称：“不能说有，也不能说没有；如果达到条件，公司会进行公告。”这样模棱两可的回应，让公众更是一头雾水。
无论是否存在收购，雅居乐集团中报数据，以及一系列的融资行为，不能说没有反映出行业的现状。有数据显示，今年第二季度房企并购有加速趋势。专家指出，明年或是房企并购大年。
8月27日，雅居乐集团发布今年上半年业绩数据。中报数据显示，今年上半年，雅居乐实现营业收入385亿元，同比增长15.1%；毛利润108.4亿元，同比下降5.8%；毛利率28.11%，同比下滑6.2%。虽然毛利数据有所下降，但在房企普遍利润“滑铁卢”的背景下，这份成绩单还算可观。
在负债方面，雅居乐集团表示其“三道红线”全部达标，转为“绿档”企业。净负债率降至45.3%；剔除预收款后的资产负债率为68.4%；现金短债比为1.18倍。
雅居乐集团中报显示，其他收益净额的同比增速超过了50%，而增加出来的金额主要通过出售附属公司收益得来，直接创造了41.37亿元的收入。这个数字更是占到了同期归母净利润78.2%的比例。
与此同时，每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，非经营性收入占比较高的问题，在去年的数据中就有所体现。2020年，雅居乐集团的净利润和净资产收益率均高于梯队均值，但净收益营运指数略低于行业均值，这正是其非经营性收入占比高所致——而其中就包括雅居乐当年出售其附属公司和合营企业及联营公司的收入，约为26.6亿元。当时有分析机构指出，雅居乐集团需加强主营业务盈利能力，从而提高收益质量。
其次，永续债的问题依旧困扰着雅居乐，使其“绿档”的称号显得有些尴尬。半年报显示，雅居乐集团的永续债在今年上半年缩减了6亿元，但仍有130.1亿元的规模，占净资产比重接近20%，在房企中处于较高水平。
由于永续债不计入有息负债，雅居乐依旧能喜迎“绿档”。2021年6月，雅居乐集团赎回了1亿美元永续债，这一部分债务的利率已经达到了8.55%，超过了2021年上半年5.96%的实际借贷利率2.59个百分点，已经对借款成本造成了很大的冲击。
需要指出的是，有分析指出，一般来说，永续债在短期内能起到很好的“降杠杆”的作用，但是这使得房企资金成本高企，形成了非常大且稳定的支出，这对企业的利润来说肯定不是好事。伴随着房企毛利率普遍下降的情况，一旦其降到永续债成本以下，将会形成系统性的风险。
此外，今年上半年雅居乐集团还出现了少数股东权益大增的情况，达到了219亿元，同比增幅达到了118.59%，少数股东权益占比则达到了24.32%。但是，有分析人士支出，少数股东权益的大增没有带来对应分配净利润的增长，这也引发了市场对雅居乐“明股实债”的质疑。
今年中报业绩发布后的两周（8月30日至9月10日），雅居乐集团股价出现一波急挫，由每股8.22港元回落至每股7.50港元，跌幅达到了8.76%。而近半年以来，公司股价已经回落了40%，几近腰斩。
投行的预估也不容乐观。财报发布后，高盛、富瑞、德银纷纷下调雅居乐目标价。8月23日，德银发布报告宣布维持雅居乐集团“买入”评级，但根据5.8倍2021财年市盈率将12个月的目标价由14.1港元/股下调至13.3港元/股；高盛亦维持维持雅居乐集团“中性”评级，但下调其目标价至13.5港元/股。“该行在公司中期业绩后，调低公司2021年至2023年核心每股盈利6%、14%及17%，以反映入账速度减慢，以及毛利率下跌。”高盛研报指出。
如果说财务数据尚能添油加醋，遮遮掩掩一些事实，那么因为缺钱带来的种种动作，恐怕难以隐藏。
2020年12月24日，雅居乐集团发布公告，宣布将旗下的7个地产项目的部分股权打包出售给平安不动产。资产包囊括5个住宅项目、2个产业小镇项目，覆盖粤港澳大湾区的中山、惠州、清远，以及长三角的扬州、海南万宁、天津等二三线城市。
雅居乐集团表示，此次出售的多数项目开发体量、潜在货值庞大，开发周期也更为漫长。而在出让部分股权后，公司将能够“立刻回笼大笔现金用于新的投资或公司运营”，优化长短期资产配置。
不仅如此，每日商业报道（www.bizvcw.com）注意到，在此前的2020年11月，雅居乐就被曝出有意出售位于粤港澳大湾区的四项“大宗资产”，具体包括惠州的一处超市、广州的一处集市中心以及佛山的两处社区商铺。
在外界看来，这些种种举措，除了分散集团的财务风险之外，明显带有增加手头现金以覆盖债务之意。要知道，大湾区城市群是雅居乐集团的大本营，是公司一直重仓的地区。此处大批叫卖的出现，或也意味着雅居乐集团资金需求之急迫。
融资方面，今年上半年，雅居乐集团融资动作频出。今年5月24日，雅居乐集团宣布获两笔定期贷款信贷，分别为52.53亿港元及2850万美元；4天后，其宣布募资约32亿港元。此后的6月1日和7月16日，雅居乐集团又发行了两次票据，规模分别为1.5亿美元和3.14美元。虽然利率不算太高，但是如此密集的发行规模，并不多见。
其实，在目前的行业背景下，雅居乐集团的动作似乎只是冰山一角。
9月10日，SOHO中国（00410，HK）公告表示，黑石集团决定不就收购该公司股权作出要约，这单约240亿港元的收购计划就此失败。
此前的6月16日，SOHO中国官宣了黑石集团向其发出全面要约收购的消息。当时，黑石集团拟以每股5港元、合计236.58亿港元的价格取SOHO中国的控股权，而潘石屹张欣夫妇也将由此套现约143亿港元（约合118亿元人民币）。
据了解，2014年以来，SOHO中国就开始出售旗下的非核心资产。而在疫情爆发之后，国内写字楼空置率创出新高，SOHO中国压力剧增，开始将核心资产的打包出售，也就成为了必然选择。
无论是房地产行业的谣言四起，还是个别房企的断臂求生，都意味着行业格局的演变正在进行中，并购潮涌似乎已经出现。Wind数据显示，截至9月10日，房地产行业并购交易额达到了1537.56亿元。其中，交易金额超百亿元的就有3起。房地产行业收并购动态共有554起，平均每天超过两起。
同时，市场数据库显示，今年第二季度并购规模更是出现了激增，金额高达910.66亿元，同比增长达到了58.57%。专家分析认为，在偿债高峰期到来之后，这种并购的趋势将越来越明显。同策研究院研究总监宋红卫分析称，明年将是地产行业收、并购大年。
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